C'est ma maison. Le propriétaire peut-il augmenter le loyer en cours de bail ?

Le bailleur peut-il augmenter le loyer en cours de location ? Le propriétaire peut-il augmenter le loyer en cours de bail ? Charlie Cailloux, conseiller juridique pour le site immobilier PAP.fr, répond à ces questions. 

Le propriétaire peut prendre en compte l’inflation chaque année   

Oui, c’est ce que l’on appelle l’indexation ou la révision du loyer. Le propriétaire ne peut réaliser cette indexation que si le contrat de location la prévoit (ce qui est le cas le plus souvent).

Chaque année, à la date anniversaire du bail, le propriétaire peut appliquer l’indice de référence des loyers. L’IRL est calculé chaque trimestre par l’Insee en se basant l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyer. Par exemple, les baux qui ont été signés entre mi-janvier et mi-avril peuvent être augmentés de 1,74%.  

Ça représente quelques euros ou quelques dizaines d’euros de plus chaque année 

Oui, pour un loyer de 800, cela provoque une augmentation de presque 14 euros par mois. Entre 2014 et 2016, l’augmentation était proche de 0. Depuis 2017, la hausse du loyer repart et se rapproche maintenant des 2%.  

Le propriétaire peut-il imposer au locataire une augmentation au-delà de l’IRL ?

Par exemple parce qu’il a fait des travaux dans le logement...
Non ! En cours de bail, le propriétaire ne peut pas augmenter son loyer unilatéralement, même s’il a amélioré le confort du logement. Le principe, c’est qu’on ne modifie pas les conditions essentielles d’un contrat qui a été signé.

En revanche, on peut prévoir une clause au moment de la signature du bail qui prévoit qu’après la réalisation de travaux d’amélioration par le propriétaire (l’installation d’un ascenseur par exemple), le locataire acceptera une augmentation de X euros.  

Est-ce que le propriétaire peut augmenter son loyer tout simplement parce qu’il l’estime trop bas ?

C’est souvent le cas lorsque le contrat de location a été signé il y a très longtemps. Si le propriétaire considère que son loyer est sous-évalué, il peut à l’échéance du bail (c’est-à-dire au bout de trois ans en location vide) proposer une réévaluation. C’est une procédure lourde puisqu’il lui faudra prouver que son loyer est dérisoire par rapport au marché.

Concrètement, il faut fournir des références de loyer et formuler sa demande au moins 6 mois avec l’échéance du bail. Si le locataire conteste, c’est le juge qui tranchera. 

Mise à part l’indexation à l’IRL qui est prévue dans le bail, il est très compliqué d’augmenter le loyer en cours de contrat 

En fait, le seul moment où le propriétaire est libre d’augmenter son loyer, c’est lorsque qu’il reloue à un nouveau locataire ? En réalité, même lors de la relocation, le propriétaire n’est pas toujours libre. Dans les zones tendues, c’est-à-dire les 28 agglomérations dans lesquelles on constate des loyers trop chers, le propriétaire n’a pas le droit d’augmenter entre deux locataires sauf il a fait de gros travaux ou si son loyer est manifestement sous-évalué.