C'est ma maison. Bailleurs : comment garantir le paiement des loyers ?

Si vous êtes bailleur, vous avez trois solutions pour garantir le paiement de vos loyers : l’assurance loyers impayés, la caution solidaire et la garantie Visale.

Charlie Cailloux, conseiller juridique pour le site immobilier PAP.fr,

Quelle est la meilleure garantie pour les bailleurs ?  

Elles ont chacune leurs avantages et leurs inconvénients. Commençons par la caution solidaire puisque c’est celle qui est préférée par 80 % des bailleurs. La caution solidaire, c’est ce que l’on appelle aussi, le garant. En général, ce sont les parents du locataire qui s’engagent à payer le loyer à sa place si lui ne paie pas. La caution solidaire a deux avantages principaux : premièrement, elle est complètement gratuite, il suffit de signer un contrat.

Deuxièmement, au-delà d’une garantie financière, c’est un engagement moral : le locataire a à cœur de payer son loyer pour éviter de mettre un de ses proches dans le pétrin. Et pour la même raison, le plus souvent, la caution paie spontanément si le locataire ne le peut pas.    

Et si malgré tout, ni le locataire, ni la caution ne paie ?

Alors là, c’est la galère ! Le bailleur est obligé d’agir en justice contre tout le monde, c’est la pire situation. Il faut obtenir la résiliation du bail, le paiement des loyers impayés et l’expulsion du locataire. Cette procédure est très longue (un an et demi à deux ans) et c’est le propriétaire qui doit assumer le coût et les délais.

La deuxième limite de la caution solidaire, c’est que beaucoup de locataires solvables n’ont pas la chance d’avoir dans leur entourage une personne solvable, qui accepte de se porter garant. 

La garantie Visale

Oui et c’est d’ailleurs la raison pour laquelle a été inventée la garantie Visale ? Exactement ! Cette garantie Visale, c’est une garantie publique et gratuite, pour le locataire et pour le propriétaire. Elle est ouverte à tous les locataires de moins de 30 ans, quelle que soit leur situation professionnelle et aux locataires de plus de 30 ans en mutation professionnelle ou qui viennent d’obtenir un emploi.

La garantie Visale couvre toute la durée du bail et jusqu’à 36 mois de loyers impayés. Gros avantage par rapport à une caution solidaire : en cas de loyer impayé, Visale rembourse le propriétaire et mène la procédure judiciaire contre le locataire jusqu’à l’expulsion, si nécessaire.    

Le Visale, proche d’une assurance loyers impayés privée ?

Oui le fonctionnement est assez proche ! Mais il y a de grosses différences. D’abord, le Visale ne couvre pas tous les locataires et il ne fonctionne pas si le loyer est trop élevé (plus de 1.500 euros en Île-de-France et 1.300 euros dans les autres régions).

Ensuite, les assurances loyers impayés prennent aussi en charge les dégradations en fin de location lorsque le dépôt de garantie ne suffit pas. Evidemment, les assurances loyers impayées sont payantes (3-4 % du montant du loyer), un coût qu’il faut relativiser puisque les primes sont déductibles des loyers.