Baisse des prix de l’immobilier : "Il était temps que le marché s’ajuste", estime le président de Century 21 France

"Il n’y a pas de doute", les prix de l’immobilier baissent mais ce n’est pas nécessairement "quelque chose de dramatique", affirme lundi 24 avril sur franceinfo Charles Marinakis, président de Century 21 France. Pour ce professionnel de l’immobilier "il était temps que le marché s’ajuste", d’autant que les prix ont augmenté "de 30% entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2022". Charles Marinakis explique que ce "retournement de marché a été observé depuis l’été 2022, avant de se matérialiser sur la fin de l’année 2022 et 2023 ne fait pas exception à la règle".

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Sur le plan national, cette baisse des prix est "en moyenne de l’ordre de 6 à 7%", mais "il faudrait que ça diminue de 10 à 12% pour ajuster la désolvabilisation du financement des ménages", selon le président de Century 21 France. Charles Marinakis observe depuis l’an dernier une "régionalisation des prix". Il constate ainsi que certaines régions ne sont pas concernées par ce recul des prix, notamment celles "qui étaient relativement chères avant les années fastes de 2020-2021", comme la Côte d’Azur. Il note également qu’un "une partie de la côte Ouest a été un peu submergée par une offre artificielle qui a déboulé sur les marchés après le Covid-19 et qui a fait grimper un petit peu artificiellement les prix".

En parallèle de cette baisse des prix de l’immobilier, les taux de crédit eux ont grimpé, atteignant la barre des 3%, alors qu’ils étaient autour de 1% il y a un an. Et cela affecte surtout "les primo accédants dont le niveau de solvabilité nécessite l’attention des banques", selon Charles Marinakis. Il juge d’ailleurs inquiétante "la rapidité avec laquelle les taux ont changé". Le président de Century 21 reconnaît d’ailleurs que dans ce contexte "il y a un peu de panique, un peu trop probablement" dans le secteur de l’immobilier.

"Un problème de disponibilité de foncier"

Si les professionnels alertent "depuis plusieurs années" sur cette crise de l’immobilier, estimant notamment qu’il faut construire chaque année près de 500 000 logements pendant les dix prochaines années, Charles Marinakis déplore "un problème de disponibilité de foncier, un problème de volonté de densification de la construction". Le patron de Century 21 France dit par ailleurs observer "une espèce de positionnement des maires qui étaient à l’époque reconnus quand ils étaient bâtisseurs, mais qui aujourd’hui sont considérés comme des mauvais garçons". Il refuse l’idée de construire avec en tête un "coefficient" valable sur l’ensemble du territoire et préfère que les régions "s’adaptent selon leur niveau de tension en termes de logements". "Il y a des régions où on n’a pas besoin de logements, et d’autres régions qui sont sous tension et là il faut accepter le principe de la densité", explique-t-il. Charles Marinakis cite notamment "le dernier rapport de la fédération des promoteurs immobiliers qui fait état de 449 000 logements manquants chaque année pendant dix ans".

La baisse des prix de vente observée sur le marché de l’immobilier ne va pas nécessairement entraîner une baisse des loyers, selon le président de Century 21, en raison notamment d’un "problème d’offre et demande". Cette "raréfaction des produits à la location" résulte, selon Charles Marinakis d’une "convergence de mauvaises mesures cumulées". "Aujourd’hui, louer devient un exploit", prévient-il. Si le "taux de vacance naturelle dans les logements est de l’ordre de 20 à 25%, aujourd’hui il a diminué de moitié", ajoute ce professionnel de l’immobilier. Cela s’explique d’abord parce que les "gens qui louent ne trouvent pas à acheter ou à relouer dans de bonnes conditions et s’ils ne partent pas, ils ne libèrent pas" de logements. Mais Charles Marinakis pointe également du doigt "les contraintes thermiques" : "Pour une partie de ces logements, les propriétaires n’étant pas en capacité financière ou technique de les rénover, ils préfèrent les mettre sur le marché de la vente", note-t-il. Il dénonce notamment "la brutalité avec laquelle ça a été fait et l’absence de concertation" sur cette lutte contre les passoires énergétiques, et notamment les obligations auxquelles sont soumis les propriétaires dont les logements ont de mauvais DPE [diagnostic de performance énergétique].