L'Angle éco. A Miami, une frénésie immobilière aux airs de bulle

Lundi 9 novembre, François Lenglet et les équipes de "L'Angle éco" font le point sur une folie typiquement française : l'immobilier. Avec un arrêt à Miami, en Floride.

C’est un record pour cette ville : 60 millions de dollars, soit 55 millions d’euros. C’est le prix auquel s’est récemment vendu un appartement de luxe (lien en anglais) à Miami Beach, dans la prestigieuse tour Faena House. Son acquéreur est le milliardaire Kenneth Griffin (lien en anglais), fondateur et PDG du fonds d’investissement américain Citadel. L’un de ses voisins n’est autre que Lloyd Blankfein, PDG milliardaire de la banque d’affaires Goldman Sachs. La tour Faena House a depuis peu un nouveau surnom : c’est le “bunker des milliardaires” (lien en anglais) de Miami.

242 tours en projet

Partout dans la ville, de nouvelles résidences de luxe sortent de terre. Miami est aujourd’hui la septième ville du monde à compter le plus d’investissements dans l’immobilier : 7,7 milliards de dollars (lien en anglais), soit plus de 6,5 milliards d'euros, en seulement six mois cette année, selon le groupe américain de conseil en immobilier d'entreprise CBRE. La construction est en plein boom : le sud de la Floride compte actuellement 387 projets de tours résidentielles (lien en anglais), dont 242 à Miami. Les grues sont partout, et 121 tours sont en cours de construction dans la région.

Il y a pourtant cinq ans, les prix étaient au plus bas. Après l’éclatement de la bulle immobilière en 2008, ils avaient baissé de moitié en trois ans (lien en anglais) à Miami, selon l’agence Douglas Elliman. Mais l’immobilier est reparti de plus belle, une envolée presque aussi rapide que sa dernière chute. En un an (2014-2015), les prix ont augmenté en moyenne de 22% (lien en anglais) à Miami.

Des investisseurs étrangers

Ce nouveau boom est surtout nourri par des investisseurs étrangers, qui représentent depuis 2012 près de 80% des acheteurs de biens à Miami. Parmi eux, de riches Brésiliens, Vénézuéliens, Russes ou Colombiens (lien en anglais), effrayés par l'instabilité de leur pays et qui ont choisi un placement qu’ils jugent sûr : l’immobilier américain. La pierre attire de plus en plus de Français (lien en anglais) : ils sont la sixième nationalité représentée parmi les acheteurs à Miami. 

Dopés par cette forte demande, les prix des terrains et appartements de luxe atteignent désormais des niveaux records. Dans le quartier en vogue de Brickell, un terrain d’un hectare s’est récemment vendu 75 millions de dollars (lien en anglais), soit près de 70 millions d’euros. En cinq ans, le prix de ce terrain a augmenté de 324%. Et il est loin d’être seul : à Miami, les terrains les plus prisés ont vu leur valeur augmenter en moyenne de 117% (lien en anglais) depuis 2009.

Boom ou bulle ?

Une telle frénésie rappelle – non sans inquiétude – les années de 2004 à 2007 en Floride, quand la bulle gonflait sans limites (lien en anglais). La construction était en plein boom et les prix s’envolaient à un rythme effréné. Se dirige-t-on aujourd'hui vers un nouvel éclatement ? Pour l’instant, les promoteurs se veulent rassurants. “Le système a changé, affirme Michel Sabbah, agent immobilier français travaillant à Miami depuis 1999. Nous avons pris une leçon."

Le boom immobilier actuel semble en effet moins risqué. Il y a dix ans, à Miami, beaucoup d’investisseurs achetaient à crédit. Ils ne devaient verser que 10% du prix de vente d’un bien pour sécuriser un achat. Depuis la reprise du marché, la prudence est de mise et on leur demande désormais 50% du prix du bien en acompte. Quant aux banques, elles refusent de prêter aux promoteurs (lien en anglais) tant qu’ils n’ont pas vendu la moitié des appartements en projet.

Les investisseurs actuels achètent aussi plus souvent sans s'endetter. Miami est la ville américaine où les ventes au comptant sont les plus fréquentes (lien en anglais). Un achat immobilier sur deux a lieu sans crédit. La proportion est encore plus forte parmi les acheteurs étrangers : 75% d’entre eux financent eux-mêmes leurs investissements immobiliers. Un gage de stabilité et de sécurité pour les promoteurs – mais le marché en est-il plus stable ?

Une crise en 2017 ?

Jack McCabe, expert et consultant en immobilier en Floride, est convaincu du contraire. Cet analyste fut l’un des premiers à alerter, dès 2004, de l’éclatement de la dernière bulle. Cette fois-ci, il prédit une nouvelle crise en 2017, peut-être même avant, car il pense que le boom de la construction à Miami va bientôt toucher à sa fin. Bien des investisseurs étrangers, à l’origine de cette frénésie, voient la valeur de leur monnaie fortement reculer. Le réal brésilien était par exemple, il y a un mois, à son niveau le plus bas (lien en anglais) depuis sa création, il y a vingt et un ans.

Le Brésil, la Russie et le Venezuela, trois des pays les plus représentés parmi les acheteurs à Miami, sont aujourd’hui en pleine crise. L’immobilier en Floride devrait bientôt en subir les conséquences. Pour Jack McCabe, les investissements vont progressivement ralentir et le boom va s’arrêter. Plusieurs de ses clients – des promoteurs immobiliers – constatent déjà un ralentissement de leur activité. La bulle commencerait-elle à dégonfler ?