Immobilier : à la recherche des pires studettes de Paris

Neuf mètres carrés loi Carrez : c'est la surface habitable minimum pour tout logement loué, selon la loi. La hauteur aussi est réglementée : il est interdit de louer un appartement ayant moins de 2,20 m de hauteur sous plafond, soit un volume habitable au moins égal à 20 m³. Quinze jours passés à consulter les offres de locations immobilières sur Le Bon Coin suffisent pour comprendre qu'en pratique, le décret de 2002 n'est pas toujours respecté. Sur ce site d'annonces gratuites, leader en France, on trouve le meilleur du pire. Dans la rubrique "immobilier", l'Ile-de-France est particulièrement concernée.

Les micro-logements sont loués à des prix exorbitants et parfois aménagés de façon incongrue. Certains, comme cette studette de 4 m², se rapprochent de la pièce de 1,56 m² équipée d'un simple lavabo dans laquelle Dominique a vécu quinze ans, une affaire que le tribunal d'instance du 11e arrondissement de Paris a décidé, mardi 17 décembre, de rejuger en janvier. Voici quelques exemples de ces studettes souvent impropres à la location, de l'annonce à la visite.

1C'est petit, mal entretenu et cher

Les annonces. Réfrigérateur, plaques de cuisson et douche, dans une studette en plein cœur du 17e arrondissement de Paris, pour 440 euros par mois, charges comprises sauf électricité. A la lecture de cette annonce, la pièce paraît exiguë, mais bien équipée. Mais sur les trois photos qui accompagnent le texte, le carrelage a l'air usé. Du calcaire apparaît autour des plaques de cuisson, éclairées par la lumière criarde des spots accrochés au plafond.

Sur place, les étagères sont couvertes de poussière, deux grandes traces noires sur le mur sont dissimulées derrière le clic-clac et le pommeau de la douche est cassé. Sur l'annonce, la surface indiquée est de 9 m², le minimum autorisé. A vue d'œil, c'est moins : la pièce est mansardée et on ne peut se tenir debout autour du lit et de la kitchenette. "9 m² au sol, c'est à peu près sûr. Mais en loi Carrez, je ne sais pas", confie le fils des propriétaires. La vingtaine, en chemise, jean et mocassins, propre sur lui, il assure les visites pour ses parents, partis vivre à Londres. La studette est équipée d'un chauffage d'appoint. Encore dans son emballage, il trône sur une étagère.

Parfois, les WC aussi réservent des surprises. Ici, ils se trouvent sur le palier et sont à partager avec la voisine. La poussière s'y est amoncelée. Dans une autre studette de 8 m², dans le 10e arrondissement, les toilettes sont sur le palier, à la turque… et sans lumière. "Je croyais qu'il y en avait une", avoue, confuse, la fille de la propriétaire, qui fait visiter les lieux. "J'ai habité ici un an et demi, mais j'avais des toilettes dans la studette, à côté de la douche. Elles étaient bouchées en permanence donc elles ont été condamnées", explique-t-elle.

Cette studette est louée 500 euros par mois hors charges, soit 62,50 euros le mètre carré. Or, à Paris, comme dans toute ville française qui doit faire face à une pénurie de logements, "le loyer est jugé excessif si son montant hors charges dépasse 40 euros du m² mensuels", souligne le site De particulier à particulier (PAP). Et il est sanctionné par une taxe, depuis le 1er janvier 2012. Les premières ont été payées en 2013, mais le changement amorcé s'annonce lent. La fille de la propriétaire, très avenante, ne commente pas ce montant, ni l'illégalité de la location. Mais elle reconnaît que le logement est trop petit pour être éligible aux aides pour le logement (APL).

L'avis des experts. La surface réelle des studettes ne correspond pas toujours à ce que disent les annonces. Mais propriétaires et locataires y trouvent parfois leur compte : ajouter un mètre carré peut en effet permettre de toucher les APL. "On peut en bénéficier après avoir rempli une simple déclaration, donc les fraudes sont faciles", estime Sarah Coupechoux, chargée de mission pour l'Ile-de-France à la Fondation Abbé-Pierre, contactée par francetv info.

La question du chauffage inquiète davantage Amélie Anache, ingénieure-architecte, interrogée par francetv info. "Le propriétaire doit permettre au locataire de se chauffer correctement", souligne cette bénévole, chargée de l'état des lieux de logements indécents et indignes pour la Fondation Abbé-Pierre. "J'alerte sur les chauffages d'appoint lors de mes visites de signalement. Ils provoquent souvent une surconsommation et occasionnent des frais importants pour le locataire", ajoute-t-elle.

Autre point sur lequel elle insiste souvent : l'isolation des logements. Voici l'exemple d'une studette de 10 m² louée 470 euros par mois à Levallois-Perret, en proche banlieue de Paris. "Sur cette photo, l'étanchéité des fenêtres est douteuse", estime Amélie Anache.

2C'est petit, mais propre et bien agencé

Les annonces. Les mansardes louées ne sont pas toutes mal entretenues. Une majorité d'offres proposent des logements exigus, mais propres. C'est le cas de cette studette de 9 m², louée 500 euros par mois dans le 16e arrondissement de Paris. Sur les photos mises en ligne sur Le Bon Coin, les murs sont fraîchement repeints en blanc et elle est équipée en appareils électroménagers dernier cri, machine à laver y compris. Idem pour une seconde studette, voisine de la première et louée par la même propriétaire, dont la surface est de 11 m².

Les studettes sont refaites à neuf. Pas de vasistas, mais de véritables fenêtres. Les radiateurs, électriques, sont fixés aux murs. Il manque encore la vaisselle dans les placards et les canapés convertibles promis dans les annonces. La propriétaire, blonde, coupe au carré, élégante, assure que la livraison est imminente. Les WC, sur le palier, sont propres. Seul bémol : la première studette est très mansardée, donc la surface habitable est probablement inférieure à 9 m². Cela n'empêche pas les prétendants à la location de se bousculer pour la visiter.

Bien qu'illégales, ces offres de studettes inférieures à 9 m² sont répandues à Paris. Elles apparaissent également sur des sites d'agences immobilières.

L'avis des experts. Comme le rappelle PAP.fr, "le fait que le logement soit coquet, bien aménagé, ne peut 'compenser' le nombre de mètres carrés manquants". Toutefois, ce type de micro-logements est rarement dénoncé. "Il est difficile de poursuivre tous les propriétaires mal intentionnés. Avec la crise du logement et la crise économique, le moindre espace est exploité pour obtenir de l'argent. Les repérer est aussi difficile : on ne peut pas compter tous les placards loués comme logements", explique Sarah Coupechoux.

"Le signalement d'un logement indécent s'effectue en fonction de la situation de l'occupant. Souvent, l'occupant se retourne vers nous lorsqu'il se trouve en situation d'expulsion. Quand il appelle à l'aide, on le soutient. Dans un logement de moins de 9 m^2, le locataire peut cesser de payer le loyer et réclame les loyers déjà versés en justice. L'arsenal législatif existe donc, mais la plupart des locataires ne l'utilisent pas car ils ne le connaissent pas et sont dans une situation de vulnérabilité", ajoute-t-elle.

3C'est petit, avec quelques bizarreries

Les annonces. Dans de si petits logements, le gain de place est primordial. Cela oblige souvent les propriétaires à faire preuve d'imagination pour aménager leurs studettes. Ainsi, certaines possèdent une douche près des plaques de cuisson, ce qui permettrait de se laver tout en préparant son petit déjeuner. En théorie, car en pratique, c'est risqué et pas très hygiénique.

Autre originalité : les WC dans la douche.

Pour d'autres, la douche est carrément superflue. Le logement est alors simplement doté d'un lavabo. Souvent, ce détail qui a son importance est spécifié dans l'annonce.

L'avis des experts. La douche à l'intérieur du logement n'est pas obligatoire. En revanche, il doit disposer d'une alimentation en eau potable, chaude et froide, sans risque de refoulement ou d'odeur, selon le décret de 2002. S'il y a une douche, la distance entre celle-ci et les plaques de cuisson n'est pas définie par la loi, explique Amélie Anache. Mais il faut une cloison pour les séparer. Quant aux WC dans la douche, c'est parfaitement légal, indique-t-elle.

Certains propriétaires semblent persuadés de proposer la huitième merveille du monde. Cette annonce pour une studette de 11 m² l'illustre. La promesse ? "Une petite surface (…) à venir voir absolument car bluffant". Avec un loyer de 700 euros (dont 150 euros de charges), le prix aussi est "bluffant".