Le rendez-vous du Particulier. Confinement et immobilier : déménagement, bail, vente et location, que peut-on faire ?

En cette période de crise sanitaire et de confinement, ventes, locations, déménagements, beaucoup de  choses sont à l'arrêt, mais il y a quelques dérogations. Les précisions de Frédéric Durand-Bazin, directeur adjoint de la rédaction du Particulier, le mensuel du groupe Le Figaro.

franceinfo : votre locataire a déménagé pendant le confinement. Vous n’avez pu ni faire l’état des lieux, ni récupérer les clés. Devez-vous lui rendre la caution ?  

Frédéric Durand-Bazin : le bailleur dispose de deux mois, à compter de la restitution des clés (en main propre, ou par lettre recommandée avec avis de réception) pour restituer le dépôt de garantie, dans la mesure où il n’a pas été fait d’état des lieux. Tant qu’il n’a pas les clés, ce délai ne court pas. Lorsqu’il les récupère et qu’il constate des dégâts, il peut déduire une certaine somme du dépôt de garantie, à condition de le justifier. Mais attention, faute d’état des lieux de sortie contradictoire, le locataire pourra toujours contester et aller devant le juge judiciaire.

Mon bail va expirer pendant le confinement, puis-je déménager ?

Le gouvernement ne tolère que les déménagements qui ne peuvent être reportés, comme une fin de bail. Il faut que vous ayez avec vous une déclaration sur l’honneur, indiquant la date de déménagement, l’adresse de départ et celle d’arrivée. Si vous aviez déjà prévu votre déménagement avec un professionnel, il est probable que celui-ci ait cessé son activité pendant le confinement. C’est d’ailleurs la recommandation faite aux entreprises du secteur par la chambre syndicale du déménagement, pour éviter de mettre en danger la santé des salariés et des clients.

Pour ceux qui ont déposé un préavis de départ ou qui devaient quitter un logement vendu, repoussez le terme avec le propriétaire ou l’acheteur. Et, sachez que vous ne pourrez pas être expulsé de votre logement avant le 31 mai (date susceptible d’être modifiée en fonction de l’évolution de la situation), car la trêve hivernale a été repoussée de 2 mois.

Dernier point si vous ne pouvez pas déménager : il faudra continuer à payer le loyer et les charges. Il ne s’agit plus d’un loyer, mais d’une indemnité d’occupation, car le bail a expiré. Sinon, le propriétaire peut vous réclamer ce que vous lui devez en justice. Quant au nouveau logement, vous devez en payer le loyer dès la date de prise d’effet, mentionnée dans le contrat de location (art. 3, loi du 6.7.1989).

En pratique, tentez de vous arranger à l’amiable avec les propriétaires, en invoquant la force majeure.  

J’ai loué une maison de vacances pour les vacances de Pâques à un particulier. Je suis confiné et ne peux donc partir. Vais-je être remboursée des sommes déjà versées à la réservation ?

Non. Le versement d’un acompte entraîne un engagement définitif. Si vous annulez, vous devrez indemniser le loueur, en lui versant la totalité du prix prévu au contrat. Le bail doit clairement indiquer qu’il s’agit d’un acompte. Si rien n’est indiqué, il s’agit d’arrhes. Dans ce cas, vous pourrez annuler la location, en perdant seulement les sommes déjà engagées.

Reste qu’on est en présence d’une situation qu’on pourrait qualifier de force majeure. Vous pourriez l’évoquer pour empêcher l’exécution du contrat, au moins ne pas payer la totalité de la location en cas de versement d’arrhes. Sachez que ce sont les tribunaux qui décident de la qualification ou non de cas de force majeure. Le plus simple est encore de négocier avec le propriétaire éventuellement un report de la location à une autre période.

Je devais acheter un logement et je devais signer une promesse de vente, voire l’acte de vente définitif pendant cette période de confinement. Vais-je perdre la vente ?

Non, rassurez-vous. Les notaires aussi sont confinés. Parfois, s’ils ont mis en place la signature électronique, on peut faire l’acte à distance. Ou donner procuration au notaire par mail. Le plus souvent, les notaires vont procéder par avenant, pour repousser la date de signature de l’acte.

Sachez que ce vendredi 3 avril, un décret autorise le notaire à établir un acte notarié sur support électronique, lorsqu’une ou toutes les parties ou toute autre personne concourant à l’acte ne sont ni présentes ni représentées. Parfois, la vente ne peut être faire tout simplement parce que le notaire n’a pas reçu tous les documents obligatoires, notamment de la commune.

L’ordonnance 2020-306 du 25 mars 2020 a suspendu tous les délais administratifs à compter du 12 mars et jusqu’à 1 mois après la fin de l’état d’urgence (fixée pour l’instant au 24 mai 2020). Une absence de réponse pour le droit de préemption dans ce délai ne signifie donc pas que la commune y renonce… Autrement dit, si une telle demande a été effectuée à compter du 12 mars, la vente ne pourrait être finalisée que le 25 juillet !  

Je devais acheter un bien immobilier mais finalement je veux me rétracter. Est-ce possible ?

Vous avez en principe 10 jours à compter de la signature d’un compromis ou d’une promesse de vente pour vous rétracter. Mais l’ordonnance du 25 mars 2020 est venue modifier le délai accordé aux acquéreurs pour se rétracter, puisqu’il va être suspendu ou interrompu pendant la durée de l’état d’urgence sanitaire, au même titre que le droit de préemption.

Si le droit de rétractation devait expirer avant le 12 mars 2020, le processus de vente se poursuit comme en temps normal et aucune prolongation du délai de rétractation n’est prévue. Si le droit de rétractation doit prendre fin entre le 12 mars 2020 et un mois après l’arrêt de l’état d’urgence sanitaire (soit le 24 juin 2020), ce délai est prolongé : il ne commencera à courir qu’à compter du 24 juin 2020 pour prendre fin le 3 juillet. Cela signifie que pour tous les avant-contrats dont le délai de rétractation arrive à terme entre le 12 mars 2020 et le 24 juin 2020, ce délai est repoussé.  

Pendant la période de confinement, peut-on encore visiter des biens (à louer ou à vendre) ?

Non, cela ne fait pas parti des dérogations de sortie possible. Certains réseaux ont des outils de visite en 3D, d’autres envoient des photos ou des plans, mais ça s’arrête là. Aucune transaction n’est possible.

Les agences immobilières s’occupent-elles encore de la gestion des biens ?

Oui, c’est d’ailleurs leur occupation principale aujourd’hui. Les immeubles doivent continuer à être gérer, les dégâts des eaux réparés, les problèmes de paiement des loyers réglés, etc…  

Du fait de la crise, les prix vont-ils baisser ?

Sans surprise, tout le marché est à l’arrêt. Et il ne va pas repartir très vite, vous vous en doutez. La clé sera l’attitude des acheteurs. S’ils répondent présents, les prix peuvent se maintenir, ou faiblement baisser. Mais si personne n’est au rendez-vous, les prix vont plonger.

Si on veut rester optimiste, certains facteurs pourraient être favorables à un redémarrage en douceur : certains confinés se seront rendu compte que le travail finalement, ça fonctionne très bien. Et ils auront peut-être envie de franchir le pas, et partir des centres villes des grandes métropoles pour gagner en qualité de vie et en surface.

Et il ne faut pas oublier d’autres conséquences plus inattendues du confinement. On assistera peut-être à un baby boom d’ici 9 mois, avec la nécessité de s’agrandir pour accueillir le nouvel arrivant. Où, à l’inverse, des couples qui n’auront pas résisté à cette promiscuité forcée, et qui se sépareront, avec la nécessité pour l’un d’eux de trouver un nouveau logement. 

Une grande partie de la clé résidera dans le niveau des taux de crédit et de la volonté des banques de continuer à prêter. Mais il est fort probable que, dans un premier temps, les banques concentrent d’abord leurs efforts sur les entreprises, les particuliers passant alors au second plan. Et il ne faut pas oublier que cette crise va fragiliser une grande partie de la population, qui pensera sans doute à autre chose que d’acheter un appartement ou une maison. Des facteurs qui peuvent concourir à une forte baisse des volumes, puis des prix.