Expliquez-nous... Comment fonctionnent les organismes HLM

Alors que des représentants d'organismes HLM manifestent pour protester contre le projet du gouvernement de réduire les APL dont bénéficient les locataires du parc HLM, en contraignant les bailleurs sociaux à réduire d'autant les loyers, franceinfo se penche sur le fonctionnement de ces bailleurs sociaux

Il existe en France 755 organismes HLM pour 4,3 millions de logements sociaux (chiffres 2016). Ces organismes HLM peuvent être privés ou publics.

Les principaux bailleurs sociaux sont :

- Les 275 offices publics de l'habitat (OPH), d'initiative publique et créés par la ville, l'intercommunalité ou le département. Certains gèrent quelques centaines ou quelques milliers de logements. D'autres, comme celui de Paris plus de 123.000.

- Les 278 entreprises sociales pour l'habitat qui sont des entreprises privées mais à but non lucratif, dont le capital peut être détenu par des personnes privées, publiques ou morales. 

- Les autres bailleurs sociaux, qui peuvent être des sociétés d'économie mixte, des fondations, des sociétés coopératives...

Le financement du logement social

Une fois la décision prise par une collectivité, par l'Etat ou par un organisme de construire un logement social, la réalisation peut être financée par plusieurs biais :

- L'Etat, à la fois par des subventions, par des exonérations fiscales (de taxe foncière et d'impôt sur les sociétés), par une TVA à taux réduit et par le versement de l'aide personnalisée au logement, l'APL, versée directement au bailleur.

- Les collectivités territoriales.

- La Caisse des dépôts et consignations qui octroie les prêts à très long terme en s'adossant sur les dépôts de l'épargne populaire : votre livret, A notamment.

- Action logement (le 1% logement versé par les employeurs).

- Le bailleur lui-même sur ses fonds propres.

Les réserves financières des bailleurs sociaux en question 

D'après la Cour des comptes, l'écart entre les réserves des bailleurs pris dans leur ensemble et les emprunts qu'ils doivent rembourser atteignait plus de 30 milliards d'euros fin 2014

L'Union sociale pour l'habitat, qui représente 720 organismes, met en avant huit milliards d'euros de trésorerie, soit, d'après sa secrétaire générale, deux mois et demi d'activité.

La situation financière des bailleurs sociaux est en tout cas variable selon leur collectivité de rattachement, selon leur implication, à renouveler, ou non, le patrimoine, selon la taille de leur parc. Plus le nombre de logements gérés est important, plus le niveau de la trésorerie rapporté aux dépenses mensuelles a tendance à être bas.