Rénovation énergétique : quelles sont les nouvelles règles ?

Isolation, pompe à chaleur, rénovation globale : vous avez un projet de travaux dans votre logement ?  Des changements nombreux en 2022 par rapport à 2021. Des évolutions et aussi de nouvelles interdictions et obligations. Arnaud Bayart est notaire et porte-parole de la chambre des notaires du grand Paris.

franceinfo : Ces changement sont assez récents puisqu’ils datent de l’été dernier ; la loi crée notamment un "droit de surplomb" quand on veut faire isoler son logement par l’extérieur. De quoi s’agit-il ?

Arnaud Bayart : C'est la possibilité de passer au-dessus du terrain de son voisin. On empiète sur son terrain et il n'est pas nécessaire d'obtenir son consentement, c'est la loi qui prévoit ce mécanisme. 

Même s'il y a beaucoup de conditions...

Oui, il faut qu'aucune autre solution technique ne produise les mêmes résultats. Il faut que ce soit la seule solution. Il faut aussi que ça concerne un bâtiment existant, donc ça ne s'applique pas aux constructions neuves. Cela ne peut excéder 35 centimètres d'épaisseur et cela s'applique au-delà de deux mètres, au-dessus du sol, et donc pas pour un rez-de-chaussée par exemple.

Et il y a des compensations financières pour le propriétaire du terrain ?

Oui, une indemnité qui doit être préalablement versée au propriétaire du fond surplombé. Tout ça doit être consigné dans un acte authentique et, à défaut d'accord entre les parties, c'est le juge qui va devoir se prononcer. L'indemnité est basée en fonction du préjudice subi par le voisin. Il n'y a pas de règle mathématique.

Autre changement important, le diagnostic énergétique, lors d'une vente immobilière, est désormais opposable. Concrètement qu'est-ce que ça veut dire ?

Cela veut dire que désormais l'acquéreur peut se prévaloir des informations que contient ce diagnostic technique pour engager la responsabilité du vendeur, dans l'hypothèse où ce diagnostic serait faux. Cela peut prendre la forme d'une compensation financière afin de réaliser les travaux permettant d'atteindre la performance énergétique, telle qu'elle était affichée dans le diagnostic technique.

Autre changement à venir, pour les logements les plus mal classés, les propriétaires ne pourront plus en augmenter les loyers ? 

Les logements sont classés de A à G, et à compter du 24 août de cette année, il sera interdit d'augmenter le loyer des logements classés F et G, mais également d'indexer les loyers de ces logements. La situation va être figée pour les passoires thermiques.

Et dans les années à venir, que prévoit-on ?

L'étau va se resserrer puisque la performance énergétique entre dans le critère de décence, ce qui rend le logement habitable. A compter de 2025, il sera interdit de louer les logements classés G. En 2028, les logements classés F, et en 2034, les logements classés E. 

A quoi vont avoir droit les locataires qui occupent ce type de logements ?

Si le propriétaire n'a pas fait les travaux nécessaires afin de sortir le logement des plus mauvaises catégories, le locataire pourra contraindre le propriétaire à faire réaliser les travaux, il pourra demander la réduction de son loyer, voire des dommages et intérêts.