C'est ma maison. Dépôt de garantie : dans quels cas le bailleur peut-il faire une retenue ?

Comme beaucoup de locataires, vous avez peut-être donné congé et vous allez faire un état des lieux avec le propriétaire. Charlie Cailloux, conseiller juridique pour le site immobilier PAP.fr nous précise les cas où le bailleur peut ou ne peut pas faire une retenue sur le dépôt de garantie.

franceinfo : dans quels cas le bailleur est-il autorisé à faire une retenue sur le dépôt de garantie ? 

Charlie Cailloux : Pour faire une retenue sur le dépôt de garantie, il faut qu’il réunisse deux conditions. D’une part, il faut que l’état des lieux de sortie mentionne la présence d’une dégradation ou d’un défaut d’entretien et d’autre part, qu’il justifie du montant de la réparation par un devis ou une facture. 

Si lors de l’état des lieux de sortie, on oublie quelque chose, c’est trop tard ? On ne peut pas le compléter par la suite ?

Oui, c’est ça ! L’état des lieux doit être contradictoire, ça signifie que le propriétaire et le locataire doivent s’accorder sur l’état du logement, dater et signer le document, en deux exemplaires bien évidemment. Une fois que c’est signé, c’est signé, le propriétaire ne peut pas le compléter unilatéralement. 

Mais alors, si les parties ne réussissent pas à se mettre d’accord, si le locataire refuse de signer, le propriétaire ne peut pas faire de retenue sur le dépôt de garantie ?

Non ! Si les parties ne peuvent pas se mettre d’accord sur l’état des lieux de sortie, le propriétaire doit faire intervenir un huissier de justice qui convoquera les deux parties ultérieurement. La loi prévoit alors que le coût de l’huissier est plafonné (environ 180 euros pour 50 m2) et partagé entre les parties.

La deuxième condition pour faire une retenue valable sur le dépôt de garantie, c’est de fournir au locataire un devis ou une facture pour justifier du montant de la retenue ?

Exactement ! Je rappelle que le propriétaire a un mois pour restituer le dépôt de garantie lorsqu’aucune dégradation n’a été constatée dans l’état des lieux, et deux mois dans le cas contraire. Ce délai doit permettre au propriétaire de contacter les artisans pour les travaux et/ou le remplacement des équipements cassés. 

Le problème en fin de location, c’est souvent les peintures. Le propriétaire peut-il les refaire à la charge du locataire ? 
 
Ça dépend de la situation ! Non, si le locataire ne les a pas abîmées et qu’elles ont jauni par le seul effet du temps qui passe. En revanche, si elles se sont dégradées prématurément à cause du locataire (parce qu’il a beaucoup fumé ou qu’il a laissé plein de trous), alors le propriétaire pourra faire une retenue sur le dépôt de garantie.

Une retenue du montant intégral de la nouvelle peinture ?

Non, il faut prendre en compte la vétusté, le bailleur ne peut retenir que la valeur résiduelle, c’est-à-dire la valeur de la peinture après X années d’utilisation. En général, on considère que la peinture a une durée de vie de 10 ans et donc si elle doit être refaite au bout de 3 ans, le bailleur peut faire une retenue qui représente au maximum 7/10 de la facture (c’est la valeur résiduelle au bout de 3 ans). On peut trouver des exemples de grilles de vétusté sur les sites des Adil.

Et le locataire peut-il contester la retenue ?

Oui, il doit alors saisir la commission départementale de conciliation puis le tribunal.