Que va changer la loi ALUR ?

Commençons par ce qui a été abandonné dans le
projet. Au début, il a été beaucoup question de la GUL, la Garantie Universelle
des Loyers, qui devait être obligatoire et financée par une taxe. Finalement,
la GUL est facultative, le bailleur pourra toujours lui préférer une caution
solidaire ou une assurance privée, dite "assurance impayée de loyer".
De plus, ladite GUL ne sera mise en place qu'en 2016.

Alors quels sont les changements importants ?

Tout d'abord, et là, c'est immédiatement applicable, les
logements meublés sont intégrés à la loi du 6 juillet 1989, celle qui régit le
statut des locations vides. Ainsi, par exemple, les contrats de location
meublée devront mentionner la surface des logements. Et comme pour les
locations vides, et il s'agit là d'une nouvelle disposition, en cas d'erreur
sur cette surface, de plus de 5%, le locataire pourra intenter une action pour
obtenir une diminution de loyer proportionnelle à cette surface.

Justement, en matière de loyer, la loi prévoit de grands
changements ?

Oui, il est question d'un véritable encadrement des loyers,
tant pour les locations vides que pour les locations meublées. Dans les zones
tendues, soit 28 agglomérations sur le territoire métropolitain, il va être
fixé un loyer médian. Si le loyer pratiqué par le propriétaire est supérieur de
20 % à ce loyer médian, le locataire pourra obtenir une diminution de loyer,
pour que celui-ci retombe en-dessous de
ce seuil. Et lors du renouvellement du bail, le locataire pourra, si le loyer
est supérieur de plus 20% au loyer médian, demander au bailleur de baisser le
loyer à l'occasion du renouvellement. Ces dispositions sont aussi applicables
aux locations meublées. Rappelons aussi que le loyer d'une nouvelle location
doit être équivalent à celui de l'ancien locataire, éventuellement révisé.

Mais, pour ça, il faut connaître le loyer médian, et le
loyer qui était pratiqué auprès de l'ancien locataire ?

Oui, justement, mais, en tout cas pour les locations vides,
le propriétaire a obligation d'indiquer 
quel était le montant du dernier loyer payé par l'ancien locataire et à
quelle date il a été perçu. Pour ce qui est des loyers médians, dans toutes les
agglomérations où le marché est dit tendu, vont être mis en place des
observatoires des loyers. Le préfet, fixera alors, en fonction des informations
fournies par cet observatoire, le loyer médian. Cette information sera publique
et largement disponible.

La liberté contractuelle des bailleurs est donc sérieusement
restreinte ?

Oui, d'autant plus, que les contrats de location devront
respecter un modèle type dont on attend la publication par décret. Alors, même
si l'on pourra encore insérer quelques clauses particulières, la liberté du
bailleur est quand même très contrainte !

Et il y a encore d'autres choses dans cette loi qui vont
révolutionner les rapports entre locataires et propriétaires ?

Oui, par exemple, une grille de vétusté va être promulguée
par décret. Cela signifie que le bailleur, en cas de dégradation ne pourra plus
obtenir la remise à neuf de la moquette, par exemple, si celle-ci a déjà un
certain âge.  Autre changement d'importance,
dans les zones dites "tendues", le locataire bénéficiera
automatiquement d'un préavis réduit à un mois. Le propriétaire aura donc
beaucoup moins de temps pour rechercher un nouveau locataire.