Réforme fiscale des plus-values immobilières : ce qui va changer

Patrice, un auditeur s’interroge sur ce qui va changer lorsque la loi sera promulguée ?

Il va falloir payer un impôt sur la plus value réalisée là ou parfois on n’en payait pas et pour ceux qui doivent la payer, ils paieront tout simplement plus.

Quel est le dispositif applicable aujourd’hui ?

On oublie la résidence principale qui n’est toujours pas soumise à l’impôt sur les plus values. Il s’agit donc de résidences secondaires que l’on a occupées ou louées.
_ Jusqu‘à présent, le vendeur bénéficiait d’un abattement de 10% par année au-delà de la cinquième année de détention. Concrètement, il n’y a avait pas d’impôt sur la plus value à payer après 15 ans de détention.

Qu’est-ce que la loi va changer ?

Le nouveau dispositif est moins favorable et plus compliqué. Il y aura un abattement de 2% après 5 ans de détention entre 6 et 17 ans. Puis un abattement de 4% entre 18 et 24 ans et enfin, un abattement de 8% entre 25 et 30 ans de détention.

Concrètement, cela veut dire que l’on ne paie pas l’impôt sur la plus value de la revente d’une résidence secondaire après 30 ans de détention contre 15 ans auparavant ?

C’est exactement cela. Mais ce n’est pas tout. L’abattement de 1000 euros sur la plus value brute est supprimée. Et les prélèvements sociaux pour les résidents français passent de 12,3% à 13,5%, ce qui s’ajoute au prélèvement libératoire forfaitaire, en clair l’impôt sur les plus values à proprement parlé est de 19%.

Et lorsque l’on additionne toutes ces taxes, cela fait un fait un prélèvement total de 32,5% au lieu de 31,3%.

Comment cela se traduit en monnaie sonnante et trébuchante ?

Voici un exemple très pédagogique emprunté à un calcul fait par Me Moguilewsky, notaire à Paris.

Imaginons une vente d’une résidence secondaire détenue depuis plus de 5 ans qui serait vendue aujourd’hui ou après le 2 février 2012.
Alors pourquoi cette date ? Tout simplement parce que c’est après cette date qu’il y aura une généralisation des nouveaux abattements.
Le bien est vendu 1 000 000 d’euros et la plus value brute, quand on enlève le prix d’acquisition et les divers frais d’acquisition, est de 460 000 euros. Avec le dispositif d’aujourd’hui un résident français paierait 15 619 euros. Avec le nouveau dispositif, il paiera 69 479 euros.

• Une question d’Hervé : Comment choisir un investissement immobilier ?

Il existe plusieurs approches au demeurant complémentaires. L’une des plus pertinentes est l’approche patrimoniale. Elle consiste à tenir compte du prix, de la qualité intrinsèque du bien, de l’emplacement et de l’environnement.
Le prix doit se situer dans une fourchette qui va de celui du marché à 10% maximum au dessus, si le vendeur fait tout le montage de l’opération (financement, recherche et garantie de location, etc…).
_ Au-delà, vous paierez trop cher le bien. Et plus le prix d’achat sera élevé, moins la rentabilité locative sera bonne et moins vous pourrez compter sur une plus-value à la revente.
La qualité du bien est essentielle pour éviter de faire face à des travaux de rénovation et d’économie d’énergie.

L’emplacement est aussi un critère essentiel.
Les professionnels de l’immobilier disent que la pierre c’est avant tout "l’emplacement, puis l’emplacement et encore l’emplacement." L’environnement enfin compte beaucoup. Cela comprend les infrastructures (transports, vie culturelle, écoles etc…).
Ces deux derniers critères sont de première importance pour ce qui est de la demande locative. Or dans toutes les opérations de défiscalisation, il faut louer souvent pendant au moins 9 ans.