Que fait d'une petite surface ?

Il n'y a pas de surface minimum
pour vendre ou acheter un bien immobilier. On peut vendre un bien immobilier quelle que soit sa
surface, car en droit français, on peut disposer du bien dont
on est propriétaire, c'est-à-dire de le vendre. Mais il est essentiel de ne pas
tromper l'acquéreur sur le nombre de m² vendus et sur la définition de ce que
vous vendez. De la même façon, un copropriétaire peut acheter à la copropriété
un WC de moins de 2 m².

Donc, on est en droit de vendre une très
petite surface à partir du moment où on ne la qualifie pas de logement.

La surface ne doit pastoujours être indiqué dans l'acte de
vente. La loi Carrez qui oblige le vendeur d'un
bien en copropriété à indiquer la surface dans le compromis puis dans l'acte de
vente ne s'applique pas aux surfaces de moins de 8m². Mais pour savoir si le
bien fait plus ou moins 8m², il faut souvent le mesurer.

Il n'y a pas de prix légal au m², mais
un prix de marché, qui est fonction de l'offre et de la demande. Ainsi, un
copropriétaire peut payer à prix d'or 2 m²
de débarras si cette surface lui permet d'agrandir un logement contigu et de le
louer.

Un bien de moins de 9m² peut être utilisé de différentes
manières. Simplement, vous ne pouvez pas le louer à titre de résidence
principale pour le locataire, que ce soit en location vide ou meublée. Mais
vous pouvez : soit réaliser des travaux pour l'annexer à un logement
contigu et agrandir celui-ci. Dans ce cas, il vous faut en principe l'accord de
la copropriété car vous allez le plus souvent toucher aux parties communes et
réunir deux lots. Soit l'utiliser vous-même, à titre de bureau, de pied à
terre, ou de chambre d'amis si vous habiter le même immeuble par exemple. Vous
pouvez également y loger un de vos enfants.

Si la surface du bien est comprise entre 7 et 9 m², vous pouvez le louer mais
seulement en saisonnier ou à titre de résidence secondaire. Une petite surface
peut ainsi intéresser une personne qui doit se loger quelques jours par mois
dans une ville. Il s'agit alors pour elle d'un pied à terre et cela ne pose pas
de problème. Louer en saisonnier peut également être une solution, encore
faut-il trouver un locataire pour une si petite surface.

On peut louer sans problème à partir de 9m², ou 20m3. Ces seuils résultent du décret de janvier 2002
sur les normes de décence d'un logement. C'est la surface minimale qui permet
la mise en location à titre de résidence principale pour le locataire, qu'il
s'agisse d'une location vide ou meublée.

Le décret admet que lorsque le logement loué ne
comporte qu'une pièce, celle-ci doit faire 9m² et comporter juste un évier avec
eau chaude et eau froide. Les toilettes peuvent être à l'extérieur du logement,
à condition d'être facilement accessibles, donc au même étage.

Sachez que si pour des raisons de confort, vous souhaitez
installer des WC dans votre logement, il faut que ces toilettes soient séparées
et que la surface de la pièce principale soit de 9m². Vous pouvez donc louer
9m² avec des WC sur le palier mais pas 8m² et des WC intérieurs séparés.

Depuis janvier 2012, dans les grandes
villes où l'on constate une pénurie de logements, les loyers des petits logements
ne doivent pas dépasser 40 euros par m² mensuels. Sont visés les loyers des
micro-logements, c'est-à-dire ceux dont la surface est inférieure ou égale à
14m².

Le propriétaire bailleur qui ne respecte pas ce plafond de
40 euros doit payer une taxe (on parle de surtaxe) dont le taux varie de 10 à
40% selon l'écart constaté entre le loyer pratiqué et les 40 euros de
référence. En fait, plus le loyer est cher, plus le taux de la taxe est élevé. Ainsi
par exemple, si vous louez un studio de 10m² 600 euros par mois, le taux de la
taxe est de 25%. A 650 euros par mois pour 10m², la taxe passe à 33%.

L'idée est clairement de dissuader les bailleurs de
pratiquer des loyers excessifs puisque le montant de la taxe est à peu près
équivalent au surplus de loyer.