Le rendez-vous du Particulier. Faut-il louer son appartement nu ou meublé ?

Le Particulier du mois d'avril, le mensuel du groupe Figaro, publie un très gros dossier sur l'investissement locatif, qui prend en compte tous les derniers changements juridiques, et surtout qui s'adapte aux nouvelles envies des investisseurs, des locataires. La question est : Faut-il louer son appartement en location nue ou en meublé ? Valérie Valin-Stein a signé cette enquête. 

Louer en meublé, est-ce que cela présente des avantages fiscaux ?   

Valérie Valin-Stein : On a coutume – et c’est vrai – de dire que la location meublée est plus rentable que la location nue. C’est en grande partie dû au régime fiscal appliqué aux loyers, qui fait la différence. En effet, les loyers issus d’une location meublée entrent dans la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux) et non des revenus fonciers. Le régime fiscal des BIC peut permettre d’imputer la totalité des charges sur les loyers voire, dans certains cas, sur le revenu global du bailleur. Les BIC permettent aussi d’amortir le logement et le mobilier.

Concrètement, il est possible de déduire des loyers la valeur du bien (hors terrain) sur 35 à 40 ans, et celle des meubles sur 7 à 10 ans. Un mécanisme comptable idéal pour neutraliser durablement l’impôt  ! Dernier atout, même s’ils sont très avantageux, les BIC restent pourtant un régime de droit commun, c’est-à-dire qu’ils n’entrent pas dans le plafonnement des niches fiscales.  

On loue un peu plus cher aussi en meublé ?  Le bail est un peu plus souple ?  

Cela tient, bien sûr, aux loyers plus élevés qu’en location vide (de l’ordre de 10%), même s’ils sont amputés des frais nécessaires pour équiper le bien. En effet, vous devez garnir le logement, en respectant la liste des meubles et équipements, fixée par décret du 31 juillet 2015. Sans grande surprise il faut des chaises, une table, un lit, des rideaux occultants dans les chambres, de l’électroménager... Il faut dépenser de l’ordre de 5 000 euros pour un studio. 

L’autre atout de ce mode de location est sa souplesse. Vous pouvez, ainsi, ne vous engager que sur 9 mois – au lieu de trois ans en location nue – si vous louez à un étudiant, ou sur 10 mois si vous optez pour le nouveau bail mobilité.

Si ça a tant d'avantages, pourquoi tout le monde n'y succombe pas ? Il y a aussi des contraintes ?  

Plus que des contraintes, il y a surtout la loi du marché ! Et celui-ci est particulièrement complexe depuis un an. Traditionnellement, le marché meublé était porteur dans les villes appréciées pour le tourisme d’affaires et de loisirs. Mais avec la crise sanitaire, les touristes et les voyageurs d’affaires ont disparu. Les bailleurs se sont rabattus sur la location meublée de longue durée. Résultat : l’offre est parfois devenue pléthorique, notamment dans la capitale.

Un agent immobilier m’a parlé de propriétaires sur la Butte Montmartre, un secteur particulièrement apprécié des touristes, à qui il a conseillé, de louer nu plutôt que meublé ce qui, auparavant, aurait été impensable. Cependant, il faut se méfier des généralités, les grands appartements meublés parisiens –  une denrée rare  – restent convoités. Et, en dehors de la capitale, certains secteurs, comme Saclay (91), Versailles (78) ou encore Reims (51), sont dynamisés par les étudiants.  

Location nue ou location meublée, cela répond à certaines situations, qui peuvent évoluer. Donc il ne faut pas hésiter de passer de l'un à l'autre ? 

Absolument, la situation n’est pas figée. Si vous avez choisi la location nue lors de votre investissement, il peut être intéressant de basculer ensuite sur du meublé. En général, la question se pose lorsque le poids de la fiscalité se fait sentir : vous n’avez plus de travaux ou d’intérêts d’emprunt à déduire, ou encore le dispositif fiscal (Périssol, Scellier), dont vous avez bénéficié il y a plusieurs années, touche à sa fin. On l’a vu, opter pour le meublé va vous permettre de déduire la plupart des frais et de pratiquer des amortissements.

Attention, certaines précautions s’imposent. Si vous vous lancez dans la location touristique dans une grande ville, vous devrez préalablement accomplir certaines formalités administratives.