Crise de l'immobilier neuf : la hausse des prix se poursuit malgré une baisse des ventes

C’est assez vertigineux, cette baisse de 40%, c’est celle du nombre de programmes neufs engagés depuis le début de l’année, selon le laboratoire de l’immobilier qui publie la neuvième édition de son baromètre des prix de l’immobilier neuf. Et encore, c’est une moyenne, en Auvergne, par exemple, la baisse est de 57% et c’est presque autant en Gironde.

Plusieurs raisons à cette baisse : d’abord une explosion des coûts des matières premières, entre 20 et 25% de hausse à cause de l’inflation. Tout est plus cher : l’aluminium, l’acier, mais aussi l’énergie, ou encore les salaires avec la hausse du Smic. Ensuite, s’ajoute à l’inflation, une réglementation thermique, pour isoler les logements, de plus en plus contraignante. Les professionnels estiment que ces normes supplémentaires augmentent encore leurs coûts de 5%. Les promoteurs rognent leurs marges et multiplient les rabais pour essayer d’attirer les clients. Par exemple, ils vous offrent les frais de courtage ou la cuisine équipée, c’est le signe qu’ils ont du mal à vendre.

Pourtant, pour les acheteurs, les prix de l’immobilier ne baissent pas vraiment. Ils baissent surtout dans l’ancien, mais pas dans le neuf parce que, justement, les coûts des nouveaux bâtiments restent élevés, et difficilement compressibles. Sans compter que plus les promoteurs construisent, plus ils mutualisent et arrivent à lisser leurs prix. Or ils ne réussissent plus à le faire en ce moment, puisqu’ils lancent moins de programmes de construction.

Les taux élevés restent un frein pour les ménages et les promoteurs

Les taux d’intérêt, eux, restent hauts et ça freine les achats, les ménages ont encore beaucoup de mal à obtenir des crédits. En plus, cette contraction du financement se répercute sur les promoteurs eux-mêmes. Les banques leur demandent beaucoup plus de garanties qu’avant. Par exemple, ils doivent désormais avoir pré-vendus au moins 50% des logements pour avoir un prêt alors qu’il y a encore quelques années, il leur suffisait d’avoir 30% de biens réservés pour avoir un crédit. C’est un peu le serpent qui se mord la queue : comme les promoteurs ont plus de mal à se financer, ils ont moins de trésorerie pour lancer de nouveaux projets. De plus en plus de grands noms comme Netixy, Quartus, réduisent la voilure et licencient.

L’année 2024 risque d’être encore très compliquée. Ce n’est pas une très bonne nouvelle alors que l’on manquait déjà de centaines de milliers de logements en France. Quant aux rénovations, même si elles sont soutenues par le gouvernement, elles ne suffiront pas à compenser.