Location : qui doit payer les réparations ?

Le propriétaire ne peut imposer des travaux au locataire lors de l’entrée dans les lieux. Car il doit fournir au locataire un logement qui répond aux normes de décence. Il doit également être en bon état d’usage et de réparation. Toutefois, il est possible pour les parties de prévoir que le locataire réalisera certains petits travaux (la peinture par exemple) en contrepartie d’une remise sur le loyer. C’est ce que l’on appelle une clause-travaux. 

Sur le papier, c’est assez simple. Le locataire prend à sa charge l’entretien courant du logement et les menues réparations. Un décret de 1987 en fixe une liste non exhaustive : on y trouve notamment le remplacement des joints, du flexible de douche, la vidange de la fosse septique et le ramonage de la cheminée. 

Il faut répondre à une série de questions :

• Quelle est l’origine du problème ?

  - Le locataire est-il en cause par un défaut d’entretien, une dégradation ?

• Au contraire, s’agit-il seulement de l’usure normale du temps ?

  Prenons un exemple : un clic-clac neuf est fourni au locataire. Si au bout d’un an, une latte est brisée, la responsabilité du locataire est évidente et il doit financer la réparation. Si, en revanche au bout de 10 ans, le mécanisme d’ouverture se bloque, on présume qu’il s’agit de vétusté et le remplacement est à la charge du propriétaire.

  Lorsque les parties ne parviennent pas à se mettre d’accord, ce sont les tribunaux qui tranchent. Ainsi, il a été décidé que le remplacement complet d’un robinet est à la charge du propriétaire. En ce qui concerne un chauffe-eau électrique, le nettoyage est à la charge du locataire ; toutefois, l’opération de détartrage avec dépose du bloc de résistance ne relève pas de l’entretien courant et est à la charge du propriétaire. 

Quels conseils donner à un locataire face à une réparation à effectuer ?

Il faut prendre immédiatement contact avec le propriétaire pour trouver un accord avec lui. Il ne faut jamais se faire justice soi-même, c’est-à-dire faire la réparation et présenter la facture ensuite au propriétaire. Dans ce cas, il peut purement et simplement refuser de rembourser. Il ne faut pas non plus déduire la facture sur le prochain loyer, ce serait un impayé de loyer et donc une faute contractuelle.

En fin de location, le propriétaire peut financer les réparations aux frais du locataire en retenant des sommes sur le dépôt de garantie.

Premièrement, il faut rédiger un état des lieux précis avec le locataire, ou à défaut avec un huissier.

Deuxièmement, il faut justifier au locataire le montant des retenues par des devis ou des factures dans les deux mois suivant la remise des clés. Si le dépôt de garantie est insuffisant, le propriétaire peut se retourner contre le locataire et son garant. 

De son côté, si le locataire estime que la retenue n’est pas justifiée, soit parce qu’il n’est pas responsable de la dégradation, soit parce que le montant de la retenue est trop important, il pourra saisir la juridiction de proximité pour obtenir gain de cause. C’est alors le juge qui tranchera le principe et le montant de la réparation, en comparant les états des lieux d’entrée et de sortie, en prenant en compte la vétusté mais également l’ancienneté du locataire dans les lieux.