C'est ma maison. Comment fixer le prix de vente de son logement ?

C’est la première question que l’on doit se poser quand on cherche à
vendre­‌ : quelle est la valeur de mon bien ? Charlie Cailloux, conseiller juridique pour le site immobilier PAP.fr, nous propose une méthode à suivre, qui prend en compte plusieurs critères. 

franceinfo : Bien fixer son prix de vente c’est très important, mais ça peut paraître assez compliqué !   

Charlie Cailloux : Oui, c’est très important, mais non, ce n’est pas très compliqué, il suffit d’avoir la méthode. C’est très important parce qu’en général quand on vend, on a un projet en parallèle : acheter plus grand, se rapprocher de la mer. Bien fixer son prix de vente, c’est vendre rapidement, et très vite, savoir combien d’argent vous pourrez consacrer à votre nouvelle maison.   

Et vous dites qu’il y a une méthode à suivre pour fixer la valeur de son logement ?   

Oui, il y a une base de données de toutes les transactions immobilières sur impôts.gouv.fr dans votre espace personnel. Cette base de données recense toutes les ventes immobilières réalisées en France avec beaucoup de critères : localisation, prix, superficie, nombre de pièces, année de construction, mais aussi des détails sur les matériaux utilisés (béton/brique/pierres, ardoises/tuiles). Et donc, vous pourrez voir à quel prix se sont vendus récemment les biens immobiliers comparables au vôtre.   

Et donc il suffit de comparer son logement avec ces logements déjà vendus ?

Oui, on sélectionne les 5 ou 10 biens les plus similaires. Très important, l’année de construction : on ne compare pas de l’haussmannien avec un immeuble des années 70. Et pour les maisons, on regarde également la taille du terrain. Pour confirmer votre estimation, vous pouvez regarder les annonces de vente actuellement en ligne. Quand vous aurez fait ce petit travail, vous aurez une idée déjà précise de votre prix et vous saurez comment le défendre face à un acheteur, vous aurez des exemples pour illustrer la cohérence de votre prix.   

Quels sont les autres critères à prendre en compte pour fixer son prix ?  

Si vous avez suivi jusqu’ici, vous avez le prix moyen pour un logement de votre superficie dans votre secteur. Ensuite, on ajuste en fonction de l’état de votre logement. Si votre bien est à rénover intégralement, il faudra appliquer une décote d’environ 20%. À l’inverse, si vous venez de tout refaire à neuf (électricité, plomberie), vous pouvez appliquer une surcote d’environ 20%. D’autres éléments sont pris en compte : un rez-de-chaussée côté rue, ce sera -20 %, coté cour -15% ; une belle vue c’est +5% à +20% selon le caractère exceptionnel de la vue. Attention aux exagérations, dans un sens ou dans l’autre ! Sur PAP.fr, vous trouverez un tableau avec des décotes et surcotes les plus fréquentes.    

Et est-ce qu’on ajoute une marge de négociation ?
 
Oui, en restant raisonnable évidemment. Si vous êtes sur un marché très dynamique, vous pouvez ajouter environ 10%. Sur un marché classique, ajoutez environ 5%. Et si vous êtes sur un marché difficile, n’ajoutez que 2-3% voire rien du tout, pour coller au plus près du marché.