Syndics : les cinq principaux abus

Cécile Duflot entend encadrer les professions immobilières dans son projet de loi sur le Logement. Coup de projecteur sur les pratiques douteuses des syndics. 

Une femme de ménage en mai 2005 à Caen
Une femme de ménage en mai 2005 à Caen (MYCHELE DANIAU / AFP)

Ils sont dans le viseur du gouvernement. Les syndics font partie des professions immobilières que la ministre Cécile Duflot souhaite encadrer dans son projet de loi sur le Logement. Le texte doit être présenté fin juin devant le Conseil des ministres, mais il a fait l'objet de quelques fuites dans Le Parisien, mercredi 12 juin. La ministre du Logement semble donc avoir entendu les critiques de l'association de consommateurs UFC-Que Choisir et de l'Association des responsables de copropriétés (ARC), lesquelles ont rendu, fin mai, un rapport (en PDF) épinglant certaines pratiques décriées des syndics. Voici les principales. 

1Des tarifs opaques

Les forfaits pratiqués par les syndics s'attirent les foudres des associations, qui critiquent leur opacité. Selon elles, l'arrêté Novelli, qui fixe une liste limitative de 44 prestations dites de gestion courante, ouvre la porte aux abus. "Après, ils peuvent facturer tout ce qu'ils veulent", regrette Bruno Dhont, directeur de l'ARC, contacté par francetv info. Dans "tout", il y a l'accès à internet, le fait d'être joignable 24 heures sur 24, les assemblées générales des copropriétaires organisées en dehors des heures de bureau ou encore la consultation des archives.

"Nous avons identifié une quinzaine de 'prestations supplémentaires' qui peuvent faire doubler le prix du forfait de base", explique Bruno Dhont. En moyenne, chaque copropriétaire dépense 150 euros par an en moyenne pour le forfait de base. "Mais quand on rajoute tout, ça coûte entre 250 et 300 euros." Parmi les abus, les syndics jouent aussi sur les mots pour facturer des prestations comprises dans le forfait. Certains n'hésitent pas à modifier les tarifs votés en assemblée générale. C'est le cas de Nexity, deuxième syndic de France. Dans une note interne reproduite par l'ARC et consultée par francetv info, il demande à ses employés d'appliquer les nouveaux tarifs décidés par la direction, plutôt que ceux validés par les copropriétaires. 

2Des prix exorbitants

A cela viennent s'ajouter des pratiques tarifaires abusives. Certaines d'entre elles sont énumérées dans le rapport de l'UFC et de l'ARC : là une facture de 48 euros pour un rejet de prélèvement, ici 71 euros demandés pour fournir les factures de chauffage. Quant à l'élaboration de l'état daté, ce document qui établit ce qu'un propriétaire doit à la copropriété au moment de la vente de son bien, elle est parfois facturée plus de 500 euros... pour une à deux heures de travail seulement. Ces tarifs prohibitifs touchent aussi des travaux plus anodins. Rue89 Lyon cite ainsi le cas de photocopies facturées 80 centimes par Foncia au lieu de 10 centimes. Bruno Dhont s'insurge, lui, de lettres recommandées valant 50 euros – soit dix fois leur prix pour un courrier lambda. 

Ces trois dernières années, le prix du forfait de base pratiqué par les syndics a augmenté de 3% par an. Les prestations supplémentaires, c'est-à-dire toutes celles non stipulées dans l'arrêté Novelli, ont pour leur part progressé de 10% depuis 2010. Pourtant, la satisfaction des copropriétaires s'affiche en nette baisse. Selon Frédéric Blanc, juriste à l'UFC-Que Choisir interrogé par France Info, les cinq grands syndics que sont Foncia, Nexity, Urbania, Citya et Immo de France ne récoltent que 64% d'avis positifs. "C'est très peu."  

3L'arnaque du compte unique

La pratique est très répandue : les syndics refusent souvent d'ouvrir un compte bancaire séparé, au profit du compte bancaire unique. Le premier présuppose que les fonds déposés pour régler les prestations du syndic concernent uniquement la copropriété, quand le second rassemble les fonds alloués à toutes les copropriétés gérées par le syndic. Arguant que cela permet de gagner du temps dans le paiement des prestataires, les syndics découragent les copropriétaires à choisir le compte séparé. Jusqu'à employer l'arme financière. Certains facturent ainsi 15% à 40% en plus sur le forfait d'origine si les copropriétaires optent pour un compte séparé. 

Pourtant, sa mise en place est obligatoire depuis 2000. Et pour cause : le compte séparé permet une réelle transparence, explique David Rodrigues, expert à l'association de consommateurs CLCV, au site de Notre Temps. En outre, il "assure une certaine sécurité lorsque le syndic connaît des difficultés financières. En cas de faillite, les copropriétaires ne perdront pas d'argent", détaille-t-il. 

4Une absence au quotidien

Si les syndics multiplient les abus, ils ne brillent toutefois pas par leur présence aux côtés des copropriétaires. "C'est un problème permanent", décrit Bruno Dhont. Nombre de copropriétés se plaignent du manque d'implication des syndics au quotidien ou regrettent ne pas réussir à les joindre rapidement. Cette attitude s'explique par le fait que 60% des copropriétés font moins de 20 lots. "Le syndic ne va pas perdre son temps à aller voir toutes ces petites copropriétés", explique Bruno Dhont. Les conséquences, notamment sur l'entretien des lieux, sont multiples et touchent l'ensemble des habitants, tant les propriétaires que les locataires.

5Le monopole dans les prestations

Une nouvelle tendance inquiète enfin Bruno Dhont. Le directeur de l'ARC affirment que les syndics créent de plus en plus souvent des filiales, qu'ils font ensuite intervenir dans les copropriétés. Celles-ci gèrent des activités d'assurance, de travaux ou encore d'entretien. "On fait face à des conflits d'intêrets et à un mélange des genres", déplore Bruno Dhont. Et de s'interroger : "Imaginons que des travaux soient prévus. Le syndic fait intervenir sa société, qu'il présente comme moins chère. Mais à l'arrivée, les travaux sont mal faits. Le syndic va vraiment taper sur les doigts de sa propre société ? Non."

Cette situation mène aussi à une absence de concurrence, préjudiciable pour le porte-monnaie des copropriétaires, qui paient alors le prix fort pour certaines prestations. Dans Lyon Capitale, un syndic reconnaît : "On travaille souvent avec les mêmes. On connaît les entreprises sur lesquelles on peut compter. Si on estime les tarifs corrects, on continue. Nous n’avons pas le temps de chercher la perle rare." Aux risques de dérives.