Immobilier : quand la future interdiction de la location des passoires énergétiques "bloque le marché"

C’est une petite maison meulière de 1910, dans le bourg de Saint-Vrain (Essonne), juste au-dessus du bar-tabac de la commune, qui compte un peu plus de 3 000 habitants. Au deuxième étage, sous les toits, un studio de 19 mètres carrés est à vendre : kitchenette, coin séjour, salle de bain et toilettes. Prix : 69 000 euros. Or, cela fait trois mois qu’il est sur le marché et ne trouve pas preneur. "Des gens ont carrément refusé de visiter !", s’étonne Fabien Gorgelin, l’agent du réseau IAD France qui est chargé de la vente. "Ce sont principalement des investisseurs et ils me demandent tout de suite le classement du diagnostic de performance énergétique du bien. Quand je leur annonce qu’il est en G, ils me disent qu’ils ne le visiteront pas. Peu importe le prix."

Et pour cause : à partir du 1er janvier 2023, l’appartement ne pourra plus être loué. C’est un effet de la loi Climat et résilience, adoptée par le Parlement en août 2021. Afin de diminuer le nombre de passoires énergétiques et de favoriser les travaux de rénovation, elle prévoit d'interdire à la location les logements les plus énergivores, c’est-à-dire ceux qui sont classés de E à G dans le barème du diagnostic de performance énergétique (DPE), d'ici à 2034. Si 644 073 propriétaires ont pu rénover leur logement et améliorer leur performance énergétique en 2021 grâce aux aides financières de MaPrimeRenov’, selon les chiffres dévoilés par l’Agence nationale de l’habitat (Anah) mercredi 26 janvier, le propriétaire de ce studio n’a pas souhaité en engager. Conséquence : les propriétaires bailleurs partent en courant.

"La loi Climat va faire fuir les investisseurs qui veulent mettre en location car c’est un frein. On le sent déjà. Ça bloque le marché."

Fabien Gorgelin, agent IAD France dans l'Essonne

à franceinfo

Les logements G ne sont pas les seuls à pâtir de l’inquiétude des investisseurs. Même les habitations classées en F, qui peuvent donc être louées jusqu’en 2028, sont mises au rebut. "C’est systématiquement sujet à discussion", témoigne Léa Miguet, qui travaille aussi pour IAD France dans l’Essonne. Elle est en train de finaliser la vente d’un T2 à Corbeil-Essonnes, classé F et qui vise en priorité un investissement locatif. Pour la première fois dans sa carrière, elle a vu une vente être conditionnée au DPE. "La future acheteuse a demandé au propriétaire de faire des travaux pour que l’on passe de F à E." Une demande formulée jusque dans le compromis de vente signé chez le notaire, dans la liste des clauses suspensives pour la vente. Du jamais vu dans sa carrière.  

Le propriétaire a donc fait les travaux lui-même : isolation d’un des murs avec des plaques et pose d’une VMC hygroréglable, qui limite la perte d’énergie. "Je suis assez bricoleur et les travaux n’étaient pas trop importants. Je savais que ça ne me demanderait pas trop d’investissement personnel." Il a, au final, consacré 550 euros et cinq jours à la tâche. "S’il avait fallu refaire la chape de béton pour isoler au sol, ce n’est pas sûr que je l’aurais fait ou même que j'aurais fait faire les travaux. J’aurais peut-être essayé de le vendre comme ça sans être sûr de trouver un acheteur."

Léa Miguet confirme : "On l’aurait vendu mais avec une autre baisse de prix. J’ai un autre appartement en F, à Paris, qui a été entièrement refait à neuf. Malgré cela, étant donné qu’il est en F, il sera plus compliqué à vendre et je pense qu’on aura encore de la négociation."

Le propriétaire de l’appartement de Saint-Vrain, lui, exclut de faire des travaux avant la vente. "Quand vous avez un bien à vendre, c’est difficile de vous mettre en tête qu’avant même de le vendre, il faut faire 10 000 ou 15 000 euros de travaux… Je ne connais pas de propriétaire prêt à s’engager là-dedans", justifie Fabien Gorgelin. Certains préfèrent même vendre tout de suite, avant d’être contraints de faire les travaux ou que le marché soit potentiellement inondé par les passoires énergétiques. "Il y a nettement plus de biens qui arrivent sur le marché en F ou en G, pour la simple et bonne raison que les propriétaires se disent qu’il vaut peut-être mieux les vendre aujourd’hui et viser des primo-accédants qui n’auront pas l’obligation de faire les travaux. Ils préfèrent donc vendre maintenant", assure Léa Miguet, d’IAD France.

Un DPE devenu "source de stress"

Sauve qui peut parmi les propriétaires bailleurs ? Le diagnostic n’est pas retrouvé partout. Du côté de Century 21 et Foncia, deux gros acteurs du marché, on constate effectivement des difficultés à vendre des biens classés F ou G mais on assure qu’il n’y a pas de "vague" de logements F et G arrivant à la vente à cause de la loi. "Il y a très probablement un biais lié au nouveau DPE", glisse-t-on du côté de Century 21, le premier réseau immobilier de France. 

Car il faut en effet ajouter à la future législation la mise au point d’un nouveau diagnostic de performance énergétique, censé accompagner le mouvement en faveur de la rénovation énergétique impulsé par la loi Climat. Sa vocation ? Être "plus lisible et plus fiable", selon le ministère du Logement. Mis en place depuis le 1er juillet 2021, il impose désormais de calculer la performance énergétique d’un bien en fonction de ses caractéristiques intrinsèques et tient compte des émissions de gaz à effet de serre. Fini, donc, la méthode établissant le DPE en fonction des factures énergétiques du logement.

"Il y a beaucoup plus de biens d’habitation qui ont perdu une note, notamment pour ceux qui ont un chauffage au gaz. Les chaudières polluent plus, donc forcément les notes chutent", analyse Olivier Charrier, diagnostiqueur en Île-de-France. "Beaucoup plus de critères sont pris en compte", explique-t-il. Cela va de la nature des murs, à leur exposition, en passant par le système de ventilation. "Ça m’a surpris parce que mon DPE n’était pas vieux", se souvient le propriétaire de l’appartement de Corbeil-Essonnes vendu par Léa Miguet. En effet, l’appartement était classé en E au moment où il l’a acheté, trois ans auparavant.

Et il n'est pas le seul à avoir eu une mauvaise surprise : "Un de mes collègues avait un appartement en D il y a deux ans, dans une résidence. Aujourd’hui, il vend un autre appartement, dans la même résidence, avec les mêmes caractéristiques que l’autre, et il est passé en F." 

"C’est plutôt une machine à créer des logements énergivores."

Pierre Hautus, directeur général de l'Union nationale de la propriété immobilière (UNPI)

à franceinfo

Ce DPE nouvelle version est devenu la bête noire des agents immobiliers et des propriétaires. "C’est une source de stress", confie Léa Miguet. "On sent que les propriétaires sont en attente", dit pudiquement Olivier Charrier. "À mon avis, on a mal mesurer l’impact de ce DPE sur la réalité du classement futur du logement des Français."

Qu’en est-il réellement ? La dernière étude en date remonte à septembre 2020. A l’époque, le ministère de la Transition écologique estimait que 17% des résidences principales étaient des passoires énergétiques (cela correspondait à l'époque aux F et G), soit 4,8 millions de logement.

Si aucun chiffre consolidé n’est disponible pour l’instant concernant la nouvelle version du DPE - ils arriveront au mois de mars - "on ne s’attend pas à une explosion du nombre de passoires énergétiques", affirme-t-on du côté du ministère du Logement. "Il n’y a pas de signal en ce sens." La Fnaim, premier syndicat de l’immobilier, avance de son côté une estimation comprise entre 7 et 8 millions, incluant les logements E, qui seront eux interdits à la location à partir de 2034.

Un rééquilibrage au profit des occupants ?

Avec plus de passoires énergétiques dans le parc de logements et des interdictions progressives, risque-t-on un blocage plus lourd du marché immobilier dans les mois à venir ? "Je n’ai pas le sentiment d’un désinvestissement massif à l’heure où je vous parle mais j’ai le sentiment qu’un certain nombre de décisions de désinvestissement seront prises sur ce type de biens dès 2022", affirme Jean-Marc Torrollion, le patron de la Fnaim. Il se dit convaincu qu’une partie des propriétaires attend l’élection présidentielle pour se décider, ce que confirme Century 21. Les propriétaires qui opteront finalement pour une vente prendront donc le risque de voir le prix de leur bien baisser fortement ou de devoir entreprendre les travaux. Voire, comme pour l’appartement vendu par Léa Miguet à Corbeil-Essonnes.

Les gagnants de l'opération seront peut-être les propriétaires occupants. En effet, il n'y a pour l'instant aucune obligation de rénovation énergétique pour les personnes qui possèdent un bien dans lequel ils habitent. La baisse des prix pourrait donc potentiellement faciliter l'accès à la propriété de ménages plus modestes. "Pour les copropriétaires ça pourrait être un bien parce que le fait d'avoir des bailleurs pose des gros problèmes dans les copropriétés notamment pour le financement des travaux", se félicite Emilie Allain, présidente de l'Association nationale de la copropriété et des copropriétaires. "Les bailleurs n'ont pas intérêt à faire des travaux et des investissements qui viendraient grever leur rentabilité", explique-t-elle, ajoutant que la rénovation énergétique d'un immeuble est souvent une affaire de gros sous, pour laquelle il faut se projeter sur dix ou vingt ans. "Ce n'est pas la logique des propriétaires bailleurs qui veulent dépenser un minimum et gagner un maximum", affirme-t-elle.

Un risque de tension sur le marché locatif

Mais les nouveaux propriétaires occupants auront-ils les moyens de faire les travaux pour améliorer leur propre confort énergétique ? Si la baisse des prix peut leur permettre d’accéder à la propriété, les aides de MaPrimeRenov’ (entre 1 000 et 3 000 euros en moyenne), ne couvrent pas l’intégralité des coûts des travaux qui, pour les logements les plus énergivores, peuvent être importants. De plus, une partie des travaux peut être soumise à l’avis de la copropriété. "La capacité des copropriétaires à appréhender la nécessité de faire cette rénovation énergétique n’est pas toujours la même. Vous ne raisonnez pas de la même façon quand vous avez 75 ans et que vous occupez votre logement que quand vous êtes bailleur ou primo-accédant." On risque donc de voir des locataires d'une passoire énergétique devenir propriétaires… d’une passoire énergétique.

Autre risque, selon les acteurs de l'immobilier : la création d’une tension sur le marché locatif. "Derrière ce désinvestissement des propriétaires bailleurs, qui pourrait être à la limite profitable pour certains, il y a le danger d’avoir un parc privé locatif affaibli, ce qui peut engendrer une 'mise à la rue' d’un certain nombre de locataires qui auraient des congés pour vente, ne seraient pas en capacité d’acheter ces logements et se retourneraient sur un marché qui est en régression en termes de nombre d’offres", alerte Jean-Marc Torrollion. Ces mêmes locataires seraient d'ailleurs contraints à débourser plus pour trouver un logement, les logements plus performants étant - logiquement - plus onéreux. Pierre Hautus, de l’UNPI, s’interroge de la même façon : "Comment va-t-on loger les Français ? Il y a déjà des zones tendues et ça va continuer de se tendre si on détruit de l’offre locative."

Selon le directeur général de l’UNPI, les propriétaires qui ne veulent ni vendre ni faire les travaux pourraient aussi trouver un trou dans la raquette de la loi Climat. "Il y a une partie des investisseurs qui vont se détourner de la location traditionnelle pour l’habitat principal et se tourner vers d’autres types de locations : saisonnière, de bureaux, d’événementiel", liste-t-il. Des secteurs qui présentent une meilleure rentabilité et moins de contraintes, voire pas du tout en ce qui concerne la performance énergétique. Certains pourraient même, d’après lui, être tentés de laisser les logements vides plutôt que d’engager des frais pour des travaux.