Loi logement : ce qui change pour les locataires

La loi ALUR (Accès au Logement et Urbanisme Rénové), loi phare de Cécile Duflot, comprend de nombreux articles qui vont modifier les rapports entre propriétaires et locataires et renforcer le contrôle sur les professionnels de l'immobilier. Les principales mesures de la loi devraient être mises en place par un décret d'application, avant l'été.

(Benoit Tessier Reuters)

Avant de quitter le gouvernement, Cécile Duflot, l'ancienne ministre du Logement, a laissé une loi phare, la loi ALUR sur l'accès au logement et l'urbanisme rénové. Votée et validée le 20 février dernier, cette loi instaure plus de protection pour les locataires et renforce le contrôle sur les professionnels de l'immobilier.

Quelles mesures pour les locataires ?

Trois grands changements sont à noter pour les locataires. Le plus important concerne l'encadrement des loyers. "Dans les zones tendues, le bailleur ne pourra pas dépasser un loyer plafond qui sera déterminé par le préfet en fonction des résultats des données fournies par des observatoires locaux" , explique David Rodriguez, responsable juridique de l'association CLCV, consommation, logement et cadre de vie. Les "zones tendues" représentent vingt-huit agglomérations en France dans lesquelles le loyer de référence sera exprimé en fonction du type de bien et selon le quartier.

Le propriétaire, pourra, néanmoins, appliquer une majoration si le logement, ou l'environnement de celui-ci est exceptionnel. Un loyer sera réputé abusif, s'il dépasse de plus de 20 % le loyer médian. Lors du renouvellement du bail, et pour toute nouvelle location, le loyer ne pourra pas dépasser cette fourchette haute. À l'inverse, s'il est inférieur de plus de 30 % à ce loyer médian, il sera réputé sous-évalué, et le propriétaire pourra en réclamer la réévaluation, notamment lors du renouvellement du bail.

Des dispositions que les propriétaires juges défavorables

Le deuxième changement concerne la restitution du dépôt de garantie. La sanction financière pour un bailleur qui ferait une restitution tardive passe de 0.04 % à 10% d'indemnité correspondant au loyer pour les locataires. Dernière mesure, le délai de préavis passe de trois à un mois pour les locataires.

Des dispositions qui sont largement "défavorables aux propriétaires" selon Denys Brunel, le Président de la Chambre de Propriétaires. "L'administration des loyers freine l'investissement locatif déjà en baisse très sensible et ça va accentuer la pénurie de logements neufs" , remarque-t-il.

Des professionnels de l'immobilier davantage encadrés

La loi ALUR instaure un renforcement du contrôle des agents immobiliers et des syndics. Les frais d'agence, par exemple, seront plafonnés en fonction de la superficie du logement. Les prestations facturées au locataire devront respecter un plafond défini par décret. "Les locataires ne paieront que les honoraires concernant la rédaction du bail, la constitution de l'état des lieux, les visites et le dossier locataire" , précise Jean-François Buet, le président de la FNAIM.

Et la garantie universelle des loyers (GUL) ?

Le dispositif, qui ne sera pas mis en place avant 2016 et qui ne sera pas obligatoire, vise à "indemniser les bailleurs en cas d'impayés de loyers pour favoriser la mise en location de logements vacants, de donner accès au logement à des personnes de faibles revenus" . Les bailleurs pourront lui préférer la caution solidaire, ce qui est déjà le cas dans la pratique. Les propriétaires pourront aussi lui préférer l'assurance "impayé de loyer". La seule chose qui est interdite au bailleur, c'est de cumuler les garanties, la Garantie Universelle des Loyers (GUL) avec, par exemple une caution solidaire, sauf lorsque le locataire est étudiant ou apprenti.

Les mesures doivent être validées par un décret d'application qui devrait sortir dans les semaines ou les mois à venir...