Renégocier son prêt immobilier : attention !

Quelles sont les bonnes recettes pour renégocier son prêt immobilier ?

Les précisions de Jean-Michel Guérin, directeur du site De Particulier à Particulier.

Tout d'abord, il faut déterminer si c'est vraiment intéressant. Et pour que cela le soit, il faut faire attention à trois critères. Premièrement, il faut que votre prêt soit dans sa première moitié de vie, voire un peu moins. Si vous avez emprunté sur 20 ans, il faut, pour une renégociation rentable, que vous n'ayez pas dépassé les huit premières années.

Deuxièmement, il faut que l'écart des taux d'intérêt, entre celui d'origine et celui que vous allez renégocier, soit d'au moins un point. Ce peut être un peu moins si votre prêt est plus important, de l'ordre de 300.000 euros, un écart de 0,7 point peut suffire. Enfin, il faut qu'il vous reste une part encore significative de capital à rembourser, plus de 50.000 euros...

Si on remplit ces critères ?

Déjà si vous remplissez ces critères, vous êtes beaucoup moins nombreux ! Pourquoi ? Parce qu'il n'y a eu que deux périodes récentes, où l'écart soit d'au moins un point, fin 2008, début 2009, et en 2011. Donc, soit vous avez emprunté au mauvais moment, fin 2008, début 2009, ou encore, vous avez emprunté en 2011, voire 2012 et cela peut encore être intéressant. Dans les autres fenêtres, ça l'est beaucoup moins.

Et en pratique, comment faut-il procéder ?

Il faut savoir que, pour vous prêter de l'argent, la banque a dû trouver des ressources qui ont été mobilisées sur une certaine durée. Tout cela a un coût. Si la  banque accepte de renégocier votre prêt, elle va donc devoir se résoudre à gagner moins d'argent. Donc, votre banquier ne va pas forcément vous voir arriver d'un bon œil. Si vous êtes bon client, que vous avez, parallèlement des produits d'épargne, des assurances, et diverses cartes, il peut faire un effort. S'il n'est pas décidé, il vous faudra aller voir la concurrence, quitte à retourner, ensuite, voir votre banquier pour lui demander s'il est prêt à s'aligner sur les propositions que l'on vous a faites.

Est-ce qu'il y a des frais ?

Oui, et c'est la raison pour laquelle nous disions qu'il fallait remplir trois critères au début, écart de taux, prêt relativement jeune, et montant du capital restant dû supérieur à 50.000 euros. Ceci permet, en cas de renégociation, d'absorber les frais, et malgré tout de réaliser une économie. En effet, lorsque vous renégociez un prêt, cela revient à rembourser, par anticipation, votre prêt actuel et à en souscrire un nouveau. Le remboursement par anticipation est assorti  d'une indemnité, en faveur de la banque, qui est limitée à 6 mois d'intérêt ou à 3% du capital restant dû. A cela, il faut ajouter les frais de dossier, environ 1%, et, le cas échéant, les frais de main levée de l'ancienne hypothèque et les frais de constitution de la nouvelle hypothèque.

Combien peut-on économiser ?

Tout dépend, bien sûr des variables, taux d'intérêt, degré de maturation du crédit, capital restant dû. Mais disons qu'une opération de renégociation peut faire gagner 17.000 euros bruts, sur un prêt de 250.000 euros, que vous renégociez au bout de 5 ans, avec un écart de taux de 1 point, de 4 à 3 %,. De ces 17.000 euros, il faut enlever les frais, indemnité de remboursement anticipé, nouvelle hypothèque, etc.., ce qui fait une économie nette d'environ 12.000 euros. Dans de bonnes conditions, et sur un montant de prêt supérieur, l'économie peut aller jusqu'à 30.000 euros.