Question d'argent, France info

Passer d'une SCPI à une OPCI : un choix à faire avec précaution

Jean dispose de pierre papier, autrement dit de SCPI, les sociétés civiles de placements immobiliers et son banquier lui a proposé de souscrire des OPCI, sorte de cousine germaine des précédentes. Il voudrait savoir s'il a intérêt à le faire.

(©)

Les OPCI sont les cousines germaines des
SCPI. OPCI cela signifie "organisme de placement collectif immobilier" . Les OPCI  sont de création récente.
Peu nombreux aujourd'hui, leur nombre devrait grandir dans les années qui
viennent.

**Quelles similitudes et quelles différences y a-t-il entre

les OPCI et les SCPI ? **

Tout d'abord les similitudes. Un organisme achète de l'immobilier
et le revend par petit bout, si on peut s'exprimer ainsi sous la forme de
pierre papier à des épargnants qui vont percevoir une partie des loyers sous
forme de gains distribués au prorata de la détention des titres détenus.

Les différences ensuite. Les OPCI sont plus liquides que les
SCPI. C'est-à-dire que si l'on a besoin de vendre ses titres, ce sera plus facile et
plus rapide.

Dans tous les cas, il faudra acquitter des prélèvements
sociaux à hauteur de 13,5%

Dans une SCPI qui est une société civile, il faut qu'un vendeur
trouve un acheteur. Alors c'est possible mais cela peut prendre du temps. Pour
les OPCI c'est différent. Ils ont pour obligation de racheter les titres. C'est
la raison pour laquelle, la réglementation les obligent à ne pas investir plus
de 90% de leur patrimoine dans de la pierre, le solde,  10% qui reste sera placé en produit de
trésorerie.

**Qu'est ce qui rapporte le plus les OPCI ou les

SCPI ?**

Les SCPI sont davantage investies dans la pierre que les
OPCI. Dans la mesure où l'immobilier flambe, les SCPI sont plus rentables. Plus
de 4% à plus de 5% aujourd'hui pour les SCPI classiques et aux environs de 4%
pour les OPCI. Il s'agit de rentabilité globale et non du seul rendement bien
entendu. Mais encore une fois, les OPCI sont plus liquides.

Et pour la fiscalité ?

Il faut savoir qu'il existe deux types ou familles d'OPCI :

Celles à prépondérance immobilière à capital variable. Elles sont proches des
Sicav. Les revenus sont soumis  aux
régimes des dividendes comme pour n'importe quelle action.Et les OPCI  de
placements immobiliers. Et là tout dépend de l'origine des gains. Selon qu'il
s'agit d'obligations ou de loyers par exemple. Mais de toute façon, la part
immobilière sera la plus importante. Et ces revenus seront imposables à l'impôt
sur le revenu. Ce qui signifie que si les revenus 
fonciers de l'épargnant ne dépassent pas 15.000 euros dans l'année, les loyers seront imposables à hauteur
de 70% de leur montant à l'impôt sur le revenu. Sinon, ce sera une imposition
aux frais réels, donc un revenu imposable une fois les charges déduites.

Dans tous les cas, il faudra acquitter des prélèvements
sociaux à hauteur de 13,5%

Alors SCPI ou OPCI ?

Les SCPI murs de boutiques ont fait leurs preuves. Elles
sont plus rentables mais il faut disposer d'un horizon de placement d'environ
15 ans pour en tirer pleinement profit. Pour les OPCI, pour l'instant moins
rentables, la durée de détention est
d'environ 8 ans.

A chacun donc de se déterminer selon ses objectifs.

 

(©)