Fiscalité dans l'immobilier : moins d'avantages en 2012

Tout d'abord la défiscalisation

La loi Scellier d’abord. Les investissements faits en 2012 ne permettront plus de réduction d’impôts dans la plupart des cas  mais des réductions d’impôts réduites. 13% pour les logements classés en BBC (Bâtiment Basses Consommation). Pour mémoire c’était 18% en 2011.Pour les bâtiments qui ne sont pas classés BBC : la réduction ne sera plus en 2012 que de 6% contre 13% l’année dernière. Étalée sur 9 ans, cela ne fait pas grand-chose. Pour reprendre la réduction de 13%  cela fait une réduction de 1,44% par année pendant 9 ans. Enfin ce qui change aussi pour la loi Scellier, c’est sa disparition normalement au 31 décembre 2012. Il est à noter que ce sera la première fois depuis des décennies que l’investissement locatif ne bénéficiera pas d’un coup de pouce fiscal. Ce qui aura forcément des répercutions sur les prix et le montant des loyers car il y aura moins de biens neufs mis sur le marché.

Les autres dispositifs de défiscalisation

Il y a effectivement les investissements dans les résidences de services  en location meublé non professionnelles sous le régime de la loi Censi Bouvard. En 2012 de tels investissements n’ouvriront droit qu’à une réduction d’impôt de 11 ou de 15% contre 18% en 2011. Et comme pour le dispositif Scellier, ce régime fiscal devrait cesser au 31 décembre 2012.

Pour les travaux, vers un durcissement de la fiscalité là aussi ?

Oui. Le taux de TVA doit passer de 5,5% à7% sur de nombreux travaux. Quant aux crédits d’impôts pour réaliser certains travaux en vue de réaliser des économies d’énergie, ils devraient être réduits de 15%. Les doubles vitrages par exemple seraient assortis d’un crédit d’impôt de 11% contre 13% en 2011.

Et les plus values immobilières ?

En dehors de la résidence principale, les résidences secondaires peuvent être taxées jusqu’à 32,5% Avec un abattement sur la plus value brute progressif selon la durée de détention. Moins de 6 ans, pas d’abattement  et plus de 30 ans, un abattement de 100%.

Hervé et Lucienne veulent financer leur acquisition immobilière avec un crédit in fine proposé par un banquier. Ils voudraient en savoir plus. Bonne opération ou existe-t-il des pièges ?

Le crédit in fine est très différent du crédit amortissable classique. Dans un prêt classique on rembourse intérêts et capital. Beaucoup d’intérêt dans les premières années et beaucoup de capital ensuite.
Dans un crédit in fine, on ne rembourse que les intérêts pendant la durée de l’emprunt, sur 10 ans par exemple. Puis, à la fin du prêt, on rembourse d’un seul coup le capital.

Ca peut être dangereux. Car il faut reconstituer progressivement le capital pour être sur de pouvoir le rembourser à l’échéance.
Le plus commode, c'est de souscrire un contrat d’assurance vie. Les primes versées vont fructifier et au bout de 10 ans on aura, si le calcul a bien été pensé, reconstitué le capital et donc remboursé le capital.

Quels sont les pièges à éviter ?

Il faut que le taux de rémunération du contrat d’assurance vie n’ait pas été envisagé de façon trop optimiste sinon, il faudra remettre la main à la poche pour compléter le remboursement.  Donc attention! Il ne faut pas qu’Hervé et Lucienne se contentent de simples promesses.
Il es donc judicieux de recourir à un prêt in fine quand on a, par ailleurs, des revenus fonciers pour défiscaliser le maximum d’intérêt. Pour acheter sa résidence principale, ce type de prêt est plutôt à bannir.