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Les prix de l'immobilier en Europe

Les prix de l'immobilier, en France, mais surtout à Paris, seraient surévalués de 15 à 30 %, voire 35 %, selon les études et les dire de nombreux économistes. Paris et la France, sont-ils vraiment trop chers ? Une comparaison des grandes capitales européennes pourrait nous aider à y voir plus clair. Que peut-on acheter avec 200.000 euros, pourquoi il y a tant de différence, et ces marchés sont-ils comparables ?
Article rédigé par franceinfo
Radio France
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Les comparaisons sont très difficiles car la culture de
chaque pays est différente, la densité urbaine n'est pas la même dans chacune
de ces villes et la structure du bâti est aussi différente.

Avec 200.000 euros,
aujourd'hui, on peut acheter un 
appartement de 22
mètres carrés à Paris, un studio dans l'Ouest de
Londres, à 12 kilomètres
de Piccadilly, un  50 m² à Rome, à deux kilomètres du
Colisée ou encore un magnifique quatre pièces en plein cœur de Budapest. On
peut aussi avoir un studio à Luxembourg ville, mais il sera plus grand qu'à
Paris, 30 m².
En
revanche, à Riga, en Lettonie, pour ce prix-là, on peut loger dans un bel
appartement de plus de 100 m² !! A Madrid, à Lisbonne ou à Athènes, c'est
un peu plus difficile de se prononcer, les prix y étant en chute libre.

La France est le pays le plus cher d'Europe

En moyenne, Paris est la ville la plus chère d'Europe. Le
terme de moyenne est important parce qu'à Londres, l'hyper-centre peut se
situer de 30 à 40 % plus cher que Paris, sauf si on le compare au triangle d'or
ou à l'ile Saint-Louis. Mais comme la ville de Londres est beaucoup plus
étendue que Paris, quand on considère l'ensemble des deux villes, Londres
affiche un m² à 4.500 euros, contre 8.300 euros à Paris.
Ensuite, arrivent
Milan, Rome, Copenhague ou Luxembourg, où le trois pièces se négocie aux
alentours de 400.000 euros. En bref, le nord de l'Europe est plus cher que le
Sud ou l'Est. Mais quand on parle d'un marché qui serait surévalué, on
considère les prix de l'immobilier par rapport aux revenus annuels. Il est donc
normal que les pays où le pouvoir d'achat est plus faible affiche des prix de
l'immobilier plus bas.

Les capitales les moins chères

Dans le palmarès des capitales les moins chères :
Sofia, avec un prix de l'ordre de 1.200 euros le mètre carré et alors que les
prix y ont pourtant considérablement augmenté. Dans toutes les capitales
d'Europe de l'Est, les prix se situent dans une fourchette de 1.000 à 1.500
euros le mètre carré, même si certains biens d'exception peuvent flirter avec
les 4.000 euros. Dans les pays scandinaves, que ce soit à Oslo, en Norvège ou a
Stockholm, en Suède, les prix tournent autour de la barre des 3.000 euros, avec
très peu d'écart entre le plus haut et le plus bas.

Propriétaires ou locataires ?

D'une manière générale, les pays du sud sont plus attachés à
la propriété c'est ainsi que l'on trouve plus de 80 % de propriétaires en Italie,
en Espagne ou à Chypre. Mais ce sont la Bulgarie et la Roumanie qui détiennent
le record avec des taux de propriétaires qui atteignent les 95 % !

C'est
en Suisse qu'il y a moins de propriétaires, avec 38 %, suivie de l'Allemagne
qui n'en compte que 43 %. Souvent, on explique la différence du taux de
propriétaires, par la vocation plus ou moins rurale du pays. C'est peut-être
vrai en Bulgarie, mais pas pour l'Allemagne et l'Angleterre. La proportion de
population vivant en zone urbaine est pratiquement la même pour ces deux pays,
environ 90 % de la population, alors que seuls 43% des Allemands sont
propriétaires contre 70 % pour les anglais.

Cette différence vient de
politiques et de solutions de financements différentes. La France, somme toute
se situe dans la moyenne 58 % de propriétaires, et les pays à forte proportion
de propriétaires se rendent compte qu'il serait préférable qu'ils dénombrent un
peu plus de locataires et un peu moins de propriétaires. La propriété foncière
nuit effectivement à l'économie générale et à la mobilité résidentielle.

Quelques pays échappent à la crise

Les capitales qui n'ont pas constitué de bulle immobilière
ont vu leurs prix monter dans de faibles proportions et si baisse il y a, elle
sera faible aussi.

En revanche, les marchés des pays le plus en crise, la
Grèce, l'Espagne, mais aussi l'Irlande, sont les plus touchés. Les prix peuvent
y baisser de 30 %, voire de 50 %, à tel point que nombre d'étrangers, français
compris, commencent à prospecter en Grèce pour y acheter une maison, tant qu'à
faire sur une île ou au bord de la mer. En Espagne, la crise immobilière est un
véritable raz-de-marée qui entraine la chute de nombreux promoteurs et une
augmentation considérable de stocks d'invendus.

La Pologne
a instauré une taxe "anti-spéculation", c'est-à-dire un impôt de
19% sur les plus-values lorsque le logement est revendu dans les moins de 5
ans. Ce dispositif a été créé, en 2007, pour calmer la bulle spéculative qui se
constituait dans le pays. Il faut dire qu'en Pologne, le parc de logement n'est
pas encore aux normes internationales, que la demande de logements est encore
très soutenue et qu'elle surpasse l'offre. Il existe le même genre de taxe en
Lituanie.

Donc, compte tenu des spécificités de chaque pays et de la fiscalité
applicable, les comparaisons sont à faire avec prudence.

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