Le rendez-vous du Particulier. La pierre plus solide, plus forte que la crise !

Dans Le Particulier du mois d’octobre, Valérie Valin-Stein coordonne un dossier très complet sur le secteur de l'immobilier qui repart à la hausse. La pierre est un placement à toute épreuve, y précise-t-elle, le confinement a d’abord paralysé le secteur, mais il repart ! Les locataires ont toujours le désir d’acheter et certains propriétaires veulent déménager.

franceinfo : Quand on est primo-accédant pour commencer, quelles sont les bonnes questions à se poser avant d’acheter ?  

Valérie Valin-Stein : Même si vos amis et votre famille vous poussent à devenir propriétaire, réfléchissez avant de franchir ce pas ! Demandez-vous si cela correspond réellement à votre souhait et surtout à votre situation actuelle. En achetant, en effet, vous allez perdre la liberté de déménager facilement que ce soit pour des raisons familiales ou professionnelles. Compte tenu des frais liés à un achat immobilier (notamment les droits de mutation communément appelés frais de notaire ou les honoraires d’agence) on estime qu’il faut, à minima, cinq années de détention pour qu’une acquisition soit financièrement plus intéressante qu’une location. Vous l’avez compris, ne vous engagez pas dans un projet immobilier si votre avenir à court et moyen terme n’est pas un minimum balisé.

Vérifiez aussi vos capacités financières. Si elles vous permettent seulement de vous offrir un petit logement avec des défauts dans un quartier que vous n’aimez pas, mieux vaut louer une surface plus grande dans un secteur qui vous plaît, tout en économisant, bien sûr, pour devenir propriétaire plus tard ! Enfin, ne raisonnez pas seulement en prix d’achat mais en budget global. Il y a bien sûr, les frais d’achat mais vous allez être confronté à des dépenses que vous n’aviez pas en tant que locataire.

Par exemple, l’intégralité des charges de copropriété (vous n’en payiez que 80 % en moyenne lorsque vous étiez locataire), les travaux importants comme un ravalement ou le remplacement d’une chaudière ou encore la taxe foncière. Grâce à ce calcul, vous aurez une idée de la trésorerie nécessaire pour être, sur la durée, un propriétaire serein. Si votre budget est trop serré, mieux vaut attendre !  

En revanche, si vous pouvez disposer d’un financement et que votre horizon est suffisamment long pour amortir l’achat, ne différez pas votre projet. Car si les prix pourraient, certes, baisser ; les taux de crédit sont, eux, susceptibles de repartir à la hausse à moyen terme.  

Le marché est dopé aussi par ces propriétaires qui ont mal vécu le confinement et qui cherchent un extérieur ou plus grand ? 

Des études ont démontré que de nombreux Français avaient trouvé leur logement inadapté au confinement. Certains envisagent même de déménager en intégrant de nouveaux critères comme un jardin en maison individuelle, un balcon ou une terrasse en appartement et, si possible, une pièce dédiée au télétravail. Conséquence, les prix des maisons individuelles s’envolent. Cette quête de maison individuelle pousse les acquéreurs à s’éloigner des grands centres urbains. On constate, par exemple, que le marché de Chartres à un peu moins de 100 km de Paris est très dynamique ces derniers mois.  

Côté appartement, la présence d’une une terrasse ou d’un balcon fait grimper les prix d’un appartement de 10% en moyenne dans les grandes villes. Mais la surface de cet extérieur est un élément clé dans la valorisation : s’il mesure plus 50 m² cela peut faire grimper le prix d’un logement de 30 % n! Quant à la pièce pour télétravailler, le surcoût va, sans surprise, dépendre de la commune dans laquelle vous souhaitez investir. On peut estimer que l’effort financier va être de l’ordre de 150 000 à 200 000 euros à Paris et plutôt entre 30 000 et 80 000 euros dans les grandes métropoles régionales.  

Mais les banques prêtent beaucoup moins facilement qu’avant la crise...  

Il n’y a pas que la crise sanitaire. Avant cela, en décembre 2019, le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) a recommandé aux banques de ne plus dépasser le taux d’endettement de 33 % et de ne pas accorder de crédits supérieurs à 25 ans. Ces préconisations avaient déjà entraîné une vague refus de financement pour de nombreux ménages, à commencer par les plus modestes. À cela s’est agrégée la crise sanitaire avec des banques qui, aujourd’hui, étudient de près le secteur où exerce l’emprunteur.

Lorsque que l’on travaille dans une compagnie aérienne, un parc d’attraction comme Eurodisney ou dans la restauration, on aura sans doute plus de difficulté qu’auparavant à obtenir un prêt. D’ailleurs, les chiffres parlent d’eux même : le taux de rejet des prêts immobiliers a doublé en un an.  

En pareilles circonstances, est-ce que ça vaut le coup de souscrire à une assurance perte d’emploi ?  

Pour rappel, cette garantie facultative est réservée aux salariés qui ont un contrat à durée indéterminée confirmé (donc, hors période d’essai). Mais elle a un coût élevé (comptez entre 0,10 et 0,15% par mois) et son utilité reste à démonter. Elle fonctionne uniquement pour les licenciements économiques, elle ne prend en charge qu’une partie des mensualités, entre 30 et 80% selon les contrats. De plus, sa mise en œuvre n’est effective qu’après des délais de carence (vous ne pouvez pas faire jouer la garantie si vous vous retrouvez au chômage dans les 6 à 18 mois suivant la souscription, selon les cas) et l’application de franchises (vous n’êtes indemnisé qu’après 3 à 9 mois de chômage). Au final, l’assurance perte d’emploi se révèle un produit coûteux et pas très utile !  

Et les taux ? Sont-ils toujours bas ?  

Ils sont stables à des niveaux très bas. Par exemple, en septembre, les taux moyens proposés par les banques étaient légèrement inférieurs à 1% sur 10 ans, 1,25% sur 15 ans et de 1,45% sur 20 ans et 1,65% sur 25 ans. Ces taux peuvent évoluer en fonction de la qualité du dossier de l’emprunteur car, aujourd’hui, plus que jamais, on ne prête qu’aux riches !  

Vos conseils ?  

Pour emprunter dans de bonnes conditions, il faut se présenter sous son meilleur jour : avoir un minimum d’apport personnel, un taux d’endettement inférieur à 33% et, aussi, avoir eu une bonne gestion de ses comptes dans les mois précédant la demande de crédit !