Logement insalubre ou indécent : quelles sont les règles ?

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Un vaste procès vient de se tenir à Lyon dans une affaire de logements insalubres. Quels sont les critères retenus et quels sont les droits des locataires ? 

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Radio France
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Logement insalubre : quels sont les droits des locataires. (Illustration) (FHM / MOMENT RF / GETTY IMAGES)

Louis du Merle est responsable du pôle juridique de l'ANIL, l'agence nationale pour l'information sur le logement. Un procès vient de se tenir à Lyon dans une affaire de logements insalubres. Louis du Merle revient sur les droits des locataires en la matière.

franceinfo : Qu'est-ce qu'un logement indécent ? Quelle est la définition ?

Louis du Merle : Depuis 2000, l'obligation de mettre à disposition du locataire un logement décent est inscrite dans la loi. Un décret liste de façon très précise les critères de la décence. Le gros oeuvre doit être en état de solidité, les réseaux électriques et de gaz doivent être conformes aux normes de sécurité, le logement doit être protégé des infiltrations d'air et bénéficier d'une aération suffisante.

Le texte parle aussi des éléments essentiels de confort, par exemple d'un système de chauffage, d'une arrivée d'eau, d'une cuisine et d'une installation sanitaire. La pièce principale doit être d'au minimum 9 m2 et de 2,20 m de hauteur sous plafond.

Que faire si le logement ne répond pas à ces critères ?

Il faut d'abord vérifier qu'on n'est pas soi-même à l'origine du désordre, par exemple que l'aération n'a pas été bouchée ou qu'un joint n'est pas défaillant. Il est possible de faire un auto diagnostic de la décence de son logement. Le réseau des Adil met à disposition un kit pratique sur nos sites internet. Notre site permet de nous trouver via une carte interactive pour entrer en contact avec un juriste de proximité, dans son département.

Quelles sont les démarches à faire, quels sont les recours ?

La première étape, c'est avertir le propriétaire de l'état du logement. C'est un courrier par lettre recommandée pour décrire le problème rencontré. Si le bailleur accepte, il faut aussi mettre ça par écrit, pour détailler les travaux prévus, et surtout les délais de réalisation.

Si le bailleur refuse ou ne réagit pas dans un délai de deux mois, il faut envoyer une mise en demeure qui ouvrira au locataire la possibilité d'aller vers une démarche de conciliation auprès d'un conciliateur de justice ou d'une commission départementale de conciliation ou d'aller vers la justice.

Que risque le propriétaire ?

D'être contraint par le juge de réaliser les travaux, de voir son loyer suspendu ou consigné et l'octroi de dommages et intérêts pour les préjudices qu'il a causés au locataire.

On peut donc ne pas payer le loyer ?

Oui, si on a l'autorisation d'un juge ou si il y a une décision administrative d'insalubrité.

Vous êtes très sollicité à l'ANIL sur ces questions ? 

On a mis en place une plateforme téléphonique "Info logement indigne" au 0806 706 806 qui permet de se mettre en contact avec un juriste sur son territoire. Cette plateforme reçoit environ 1 800 appels par mois.

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