Comment fixer le prix de vente de votre logement ?

Lorsqu'on veut vendre son logement, on ne peut pas fixer un prix trop élevé par rapport au marché. Surestimer un bien, c'est déjà prendre le risque de ne pas le vendre tout de suite. Il faut garder raison et comparer avec d'autres types de biens. Les précisions de Charlie Cailloux, conseiller juridique pour Particulier à Particulier et le site PAP.fr.

franceinfo : Quelle méthode il faut suivre pour fixer le prix de vente de son bien ? 

Charlie Cailloux : Je vais commencer par ce qu’il ne faut pas faire : souvent quand on vend un bien, c’est qu’on a un projet, acheter plus grand par exemple. Et, on peut avoir tendance à fixer le prix de vente pour coller au nouveau projet, et ça, ça ne marche pas. Vous risquez de surestimer la valeur de votre logement, vous allez perdre du temps, ce n’est pas une catastrophe, mais c’est dommage ! Il faut s’efforcer d’être objectif.

D’accord, mais ce n’est pas évident d’être objectif !

C’est possible parce que depuis quelques années, il y a une base de données qui recense toutes les transactions immobilières, cette base de données est accessible à tous sur impôts.gouv.fr. Vous vous connectez à votre espace personnel, et vous pouvez consulter toutes les ventes qui ont eu lieu dans votre immeuble, dans votre quartier, dans votre village pour des biens immobiliers comparables au vôtre (appartement/maison, superficie, année de construction, etc.). Vous allez rapidement obtenir une fourchette de prix.

Comment affine-t-on cette fourchette de prix ? 

Une fois que l’on a 5 ou 10 exemples de ventes comparables, on affine avec les points forts et les défauts. Il faut essentiellement tenir compte de l’état du logement, de ses prestations et de ses particularités, s’il y en a. Pour faire simple, dans le pire des cas, un bien vraiment à rénover, vous allez appliquer une décote d’environ 20%. Et dans le meilleur des cas, un bien refait à neuf avec de belles prestations, vous allez appliquer une surcote d’environ 20%.

On peut donner d’autres exemples de ces plus ou moins-values : un rez-de-chaussée côté rue, c’est environ -20%, côté cour c’est plutôt -15%. Une belle vue,  ça va de +5% à +20% selon le caractère exceptionnel de la vue. Je ne peux pas faire toute la liste, mais sur pap.fr, on vous propose un tableau exhaustif. L’intérêt de construire votre prix de vente en suivant cette méthode, c’est que vous aurez des arguments à présenter à l’acheteur, vous pourrez notamment vous appuyer sur des ventes qui ont eu lieu pour justifier votre prix. 

Et on ajoute une marge de négociation ?

Oui c’est l’usage, mais attention à ne pas exagérer. Si vous êtes sur un marché très dynamique, vous pouvez ajouter environ 10%. Sur un marché classique, ajoutez environ 5%. Et si vous êtes sur un marché difficile où il y a peu de demande, n’ajoutez que 2-3%, voire rien du tout, pour coller au plus près à la réalité.