C'est ma maison. Surface Carrez/surface habitable : quelle est la différence ?

Charlie Cailloux, conseiller juridique pour le site immobilier PAP.fr, nous aide à y voir clair entre surface Carrez et surface habitable..

franceinfo : Commençons par la surface Carrez, puisque c’est la plus connue !

Charlie Cailloux : Oui, on l’appelle aussi surface privative, et elle est obligatoire pour les ventes de lots de copropriété, et seulement dans ce cas. La surface Carrez, c’est la surface de plancher disposant d’une hauteur sous plafond d’au moins 1,80 mètre, déduction faite des surfaces occupées par les murs, les cloisons, marches et cages d'escalier, les gaines, les embrasures de portes et de fenêtres. En résumé, c’est la somme des surfaces intérieures des pièces où on peut se tenir debout.  

Et donc cette surface Carrez est très utile pour l’acheteur ?  

Oui, elle permet de comparer plus facilement les logements entre eux. Quand on a deux annonces de logements de 50 m², on sait que l’on compare les mêmes mètres carrés. On peut d’ailleurs regretter qu’elle ne soit pas obligatoire aussi pour les maisons individuelles, puisque la surface c’est une donnée très importante pour comparer les prix.  

On a parlé de la surface Carrez. Quelle est la différence entre surface privative et surface habitable ?  

La surface habitable, elle concerne surtout la location. On l’appelle aussi surface loi Boutin, et elle doit obligatoirement figurer dans le contrat de location. Là encore, elle permet aux locataires qui recherchent un logement de comparer les loyers. En ce qui concerne la méthode de calcul, la surface habitable, c’est la surface Carrez de laquelle on exclut les surfaces que l’on ne peut pas habiter, c’est-à-dire les combles non aménagés, les sous-sols, les vérandas, les greniers, les remises.  

Comment calcule-t-on ces surfaces Carrez et habitables ? Peut-on le réaliser soi-même ?  

Oui, vous pouvez le faire vous-même, avec un mètre, une calculette et deux trois notions de trigonométrie. Mais, si à ce stade, vous êtes déjà perdu, vous pouvez faire appel à un professionnel (en général un diagnostiqueur) qui calculera cette surface pour vous.

Et c’est d’ailleurs ce que l’on conseille : il connaît la méthode, il a les outils. Et surtout s’il se trompe, il engage sa responsabilité. Oui parce qu’en général, on ne calcule pas la surface d’un logement pour le plaisir : la surface peut vous être demandée quand vous vendez, quand vous louez, quand vous faites des travaux, ou pour le calcul de vos impôts. Donc ces surfaces vous engagent.  

Et justement, qu’il s’agisse de la surface Carrez ou de la surface habitable, que se passe-t-il si on se trompe dans la mesure ?  

Le vendeur ou le bailleur qui se trompe risque une réduction proportionnelle de son prix de vente ou de son loyer. La loi prévoit toutefois une tolérance : en dessous de 5 % d’erreur, l’erreur n’est pas .