C'est ma maison. Résiliation de bail : des règles très strictes pour le bailleur

Pour casser un contrat de location qu’il a signé, un propriétaire doit appliquer des règles strictes que nous explique aujourd’hui Charlie Cailloux, conseiller juridique pour le site immobilier PAP.fr.

franceinfo : D’abord, le propriétaire ne peut donner congé que pour l’échéance du bail. Qu’est-ce que ça veut dire ? 

Charlie Cailloux : Cela signifie que le propriétaire ne peut donner congé qu’une fois tous les trois ans en location vide, et une fois tous les ans en location meublée, pour la date anniversaire du contrat. On ne peut jamais donner congé en cours de bail ! Et il faut respecter un délai de préavis de 6 mois en location vide et de trois mois en location meublée. Il ne faut donc pas manquer le coche. Pour tous ceux qui ont signé en juin ou en septembre, c’est maintenant qu’il faut s’y prendre. Je prends un exemple : pour mettre fin à un contrat de location vide signé le 1er septembre 2018, il faut que le locataire reçoive le courrier avant le 1er mars. 

Et si le locataire ne va pas chercher le courrier ? 

Si le locataire ne va pas chercher le courrier, le congé n’est pas donné. Il faut donc s’inquiéter de la bonne réception du courrier recommandé par le locataire, et à défaut, faire appel à un huissier pour notifier le congé dans le délai imparti. Cette question de respect du préavis est essentielle à peine de nullité du congé, et donc de la reconduction tacite du bail (pour un an ou pour trois selon le contrat).

Il y a d’autres éléments de formalisme à respecter dans le congé : il y a des mentions obligatoires dans la lettre (notamment en cas de congé pour vente), le bailleur doit joindre à son courrier une notice d’inform,ation sur les droits du locataire, s’il s’agit d’une location non meublée, et le congé doit toujours être motivé. Vous pouvez trouver des modèles-types de lettre de congé sur PAP.fr.

Vous venez de dire qu’il faut que le bailleur doit justifier le congé par un motif… 

Oui et il y en a trois possible ! Le bailleur peut donner congé pour vendre le logement, pour reprise personnelle OU pour motif légitime et sérieux. La vente, c’est simple à comprendre : on demande au locataire de partir pour permettre la vente du logement à un tiers.

À noter que le locataire est prioritaire pour acheter, lorsqu’il s’agit d’un logement non meublé. Le congé pour reprise personnelle, c’est lorsque le propriétaire veut occuper lui-même le logement ou y installer un de ses proches. Et le congé pour motif légitime et sérieux, c’est le plus souvent la faute grave du locataire : on arrête le contrat à son échéance parce que le locataire ne paie pas son loyer, qu’il n’a pas d’assurance, qu’il sous-loue ou qu’il trouble le voisinage. 

Si malgré un congé valable, le locataire refuse de partir à l’échéance du bail, que se passe-t-il ?

Le propriétaire doit faire constater par huissier le maintien illicite du locataire dans le logement puis agir en justice pour obtenir l’expulsion. Autre cas litigieux : en cas de congé frauduleux (un propriétaire qui donne un faux motif dans le seul but de faire déguerpir le locataire), ce dernier peut saisir la commission de conciliation puis le tribunal judiciaire. Au-delà des dommages intérêts à rembourser, le propriétaire peut être condamné à une amende de 6.000 euros.