C'est ma maison. Peut-on vendre et louer un logement qui fait 8 m2 ?

Dans C’est ma maison, nous parlons des petits logements, des micro-logements même, puisqu’il s’agit des logements de moins de 9 m2. Détails et précisions avec Charlie Cailloux, conseiller juridique pour le site immobilier PAP.fr.

franceinfo : Quand on est propriétaire d’un logement de moins de 9 m2, on est bloqué, on ne peut pas le louer ?

Charlie Cailloux : Non, on ne peut pas le louer parce qu’il ne répond pas aux normes de décence d’un logement. Pour être décent, un logement doit disposer d’une pièce principale d’une surface habitable de 9m2 avec une hauteur sous plafond d’au moins 2,20 mètres OU d’un volume habitable d’au moins 20 m3. 

Donc un logement qui fait 8 m2 mais 20m3 pourrait être loué ? 

La réponse c’est plutôt non, je vous explique ! Au-delà du décret décence dont je viens de parler, il y a les règlements sanitaires départementaux qui eux imposent la surface minimale de 9 m² sans que l’on puisse prendre en compte le volume habitable.

Il y a là un conflit entre deux normes (puisque sur le même sujet, elles ne prévoient pas la même chose) et la jurisprudence récente donne plutôt l’avantage au règlement sanitaire. Donc il faut déconseiller à un propriétaire de louer un logement de moins de 9 m2 même si le volume habitable est supérieur à 20 m3. 

Cette règle des 9 m2, c’est vrai aussi pour les locations saisonnières ? 

Pas exactement ! le règlement sanitaire départemental prévoit que le logement doit avoir une surface au sol d’au moins 7m2 si la location a vocation à recevoir une personne seule et 9 m2 pour deux personnes. Et puis surtout, pour Paris et de nombreuses villes, il faut désormais réaliser un changement d’usage (une procédure administrative assez lourde) pour louer un logement à des touristes. 

Et pourtant, ces micro-logements se vendent à prix d’or ! Fréquemment, on voit d’ailleurs sur les réseaux sociaux des personnes s’indigner de chambres de service qui sont proposées à 10, 12, 15.000 euros du m² ?

Oui, on peut trouver que le prix est scandaleux mais c’est tout à fait légal. On a le droit de vendre au prix que l’on veut, personne n’est obligé d’acheter ! Autant la location de ces micro-logements est encadrée, autant on peut vendre sans restriction. Ceci étant dit, évidemment, un bout de chambre de service au 6 étage au prix d’un 4 pièces à Saint-Etienne, c’est le signe d’un marché immobilier bancal où la grande pénurie de logements se fait ressentir. 

Il y a pourtant bien un débouché pour ces micro-logements ? 

Oui bien sûr puisque rien ne s’oppose à ce que le propriétaire l’utilise comme un pied-à-terre, pour lui ou pour un enfant étudiant. Cela peut également intéresser une famille dans l’immeuble qui a besoin d’espace en plus, un débarras ou un bureau à la même adresse. Ca peut également intéresser le propriétaire de la chambre d’à côté qui, en réunissant les deux, créera un studio ou un petit deux-pièces qui, lui, sera décent et donc louable.