C'est ma maison. Loueur en meublé : comment déclarer vos loyers ?

Après avoir parlé de la fiscalité de la location vide, nous évoquons aujourd'hui les revenus locatifs en meublé. Charlie Cailloux, conseiller juridique pour le site immobilier PAP, explique en quoi la fiscalité du meublé est différente de celle du vide. 

Ce n’est pas la même catégorie fiscale

En meublé, on déclare dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (et ce même pour les particuliers qui ne sont ni des professionnels, ni des commerçants). En vide, ce sont des revenus fonciers.
Autre différence : contrairement à la location vide, la plupart des propriétaires de meublés bénéficient d’un abattement forfaitaire pour leurs charges, ce qui simplifie grandement la déclaration.

Abattement forfaitaire, qu’est-ce que ça signifie ?

Si le propriétaire a perçu moins de 70.000 euros de loyers et de charges en 2017, il est assujetti au régime forfaitaire d’imposition et bénéficie d’un abattement de 50 % sur son chiffre d’affaires. Autrement dit, il n’est imposé que sur la moitié de ce qu’il a perçu.
Il peut également opter pour le régime réel d’imposition, c’est d’ailleurs le régime qui s’impose au-delà de 70.000 euros de recettes. Il n’y a alors pas d’abattement forfaitaire mais le propriétaire peut déduire les charges engagées pour la location : les factures d’entretien et de réparation, la taxe foncière, les frais de gestion et d’assurance. Et enfin, gros avantage : il peut amortir le prix d’achat du logement.

En quoi consiste l’amortissement des locaux ?

C’est le principal avantage du régime réel ! Vous pouvez amortir chaque année un pourcentage de la valeur d’acquisition du logement. La déduction des charges et l’amortissement aboutissent à réduire fortement l’assiette imposable.
La limite du régime réel, c’est qu’il exige de connaître la comptabilité d’entreprise, notamment pour les règles d’amortissement, ou à défaut, de se faire assister par un comptable. C’est la raison pour laquelle la majorité des loueurs en meublé préfèrent rester au régime forfaitaire.

On entend souvent dire que la fiscalité du meublé est plus intéressante que celle de la location vide…

C’est vrai que l’abattement forfaitaire de 50% qui concerne la majorité des loueurs permet de limiter l’imposition sans "effort" mais quand on loue en meublé, on doit payer un impôt supplémentaire, la cotisation foncière des entreprises.
Et puis, si la fiscalité du meublée est souvent plus avantageuse, il faut garder à l’esprit que la location meublée demande plus de gestion locative et de dépenses. Il faut remplacer les meubles et les locataires plus souvent.