Le manoir de François Fillon vaut-il vraiment 750 000 euros ?

Une simple "maison", un beau "manoir", un véritable "château"... Les dénominations varient. Mais une question revient en pleine affaire Fillon, alors que les revenus et le patrimoine du candidat de la droite à la présidentielle et de son épouse Penelope font la une de la presse : quelle est la valeur réelle de sa demeure à Solesmes, ce village des bords de Sarthe, près de Sablé-sur-Sarthe, jusqu'à présent surtout connu pour ses abbayes bénédictines séculaires ?

Quatorze chambres, une tour et une chapelle

L'Inventaire général du patrimoine culturel, réalisé par le ministère de la Culture, permet de se faire une idée plus précise des lieux. Le "manoir" de Beaucé, tel que la propriété est désignée dans le descriptif, est un bâtiment en forme de L haut d'un étage, composé d'un logis des XIVe et XVe siècles, remanié aux XVIIIe et XIXe siècles, flanqué d'une tour datant de la Renaissance et à l'allure encore très moyenâgeuse, et d'une chapelle, plus récente, du XIXe siècle.

L'acte notarié, cité par Le Canard enchaîné, qui s'était déjà intéressé à la résidence sarthoise des Fillon en janvier 2016, mentionne, pour sa part, un "château", et donne un aperçu de ses intérieurs. Il dispose, au rez-de-chaussée, d'un hall d'entrée, d'une vaste salle à manger avec cheminée, d'un grand salon, d'une bibliothèque, d'une chapelle, d'un bureau, d'une cuisine et son arrière-cuisine, d'un office, d'une lingerie et sa buanderie, et d'une lampisterie. A l'étage, se trouvent les quatorze chambres.

De 400 000 à 750 0000 euros en deux décennies

Dans sa déclaration de patrimoine, déposée le 16 décembre 2016 à la Haute autorité pour la transparence de la vie publique, le député de Paris déclare posséder une "maison individuelle", dont il estime la surface habitable à 1 107 m2. Celle-ci s'accompagne de dépendances de 1 062 m2 habitables. Sans compter les 993 m2 non-habitables de la ferme. Le tout sur un terrain de 12 hectares.

François Fillon indique avoir fait l'acquisition de cette "maison" en 1993 pour 400 000 euros. Depuis, il assure y avoir effectué pour 300 000 euros de travaux. Il estime par conséquent la valeur de sa propriété à 750 000 euros.

Trois ans plus tôt, le 8 avril 2013, sur le plateau du JT de 20 heures de France 2, alors qu'il dévoilait sa déclaration de patrimoine et s'opposait alors au projet de loi sur la moralisation de la vie politique, l'ancien Premier ministre avançait une estimation bien inférieure d'"à peu près" 650 000 euros. 

Certains contempteurs de François Fillon se sont livrés à de petits calculs, en fonction des prix au m2, tels qu'affichés sur le site spécialisé meilleursagents.com. A Solesmes, le prix au m2 moyen est de 1 275 euros pour une maison. En appliquant cette simple règle de calcul à la surface habitable, le manoir de Beaucé vaudrait 1,4 million d'euros et ses dépendances 1,35 million.

Et il faudrait encore y  ajouter la valeur du terrain. D'après les prix des terres agricoles, publiés au Journal officiel en septembre 2016, l'hectare valait 4 460 euros en 2015 dans la vallée de la Sarthe. Les 12 hectares de François Fillon se vendraient donc 53 520 euros.

"On n'est pas à La Baule"

Plusieurs professionnels sarthois de l'immobilier, contactés par franceinfo, battent en brèche ces estimations. Ils jugent, au contraire, "correcte" l'estimation annoncée par François Fillon. "Pas déraisonnable", "compte tenu de la réalité du marché de l'immobilier dans ce secteur très rural".

"Des biens à peu près similaires se sont vendus dans ces prix-là", assure l'un d'eux. A l'inverse, "c'est même cher pour la région", juge un autre. Les professionnels précisent : "Quand bien même la propriété serait mise en vente à 750 000 euros, il n'est pas sûr qu'elle trouverait acquéreur." Tous mettent en avant "un effet plancher", "un seuil psychologique", estimé à 500 000 euros, au-delà duquel les biens de la région ne se vendent pas. 

Contacté par franceinfo, un professionnel spécialiste de l'immobilier de prestige assure lui aussi que l'évaluation est "totalement conforme à l'état du marché" : "On ne peut pas raisonner comme pour un appartement parisien et de contenter de calculer le prix au m2. Pour ce genre de bien, trois éléments fixent la valeur : la situation géographique, la qualité de l'environnement et la qualité architecturale du bâtiment lui-même."

"On n'est pas à La Baule sur un marché de résidences secondaires, fait observer l'un de ces connaisseurs de l'immobilier sarthois. Ici, le bien le plus courant, c'est le pavillon neuf de 90 m2, avec cuisine aménagée, sur 500 à 1 000 m2 de terrain pour environ 150 000 euros, à peine un studio à Paris."

Des châteaux, manoirs et autres demeures de charme sont bien à vendre dans la région à des prix comparables ou supérieurs, certains dépassent même le million d'euros. Mais les professionnels sarthois de l'immobilier interrogés par franceinfo soulignent tous que ces biens se trouvent dans les environs du Mans, dans "un secteur plus recherché" et prisé des investisseurs, le plus souvent parisiens, à la recherche d'une résidence d'exception à une heure de Paris par le train.