#OnVousRépond : nos réponses à vos questions sur le gel des loyers et la future interdiction à la location des "passoires énergétiques"

Les loyers des logements classés "passoires thermiques" sont gelés depuis le mercredi 24 août. Une première étape. Dès janvier 2023, certains logements seront interdits à la location si leurs propriétaires n'effectuent pas les travaux nécessaires pour augmenter leur performance énergétique.

Ces nouvelles réglementations, prises dans le cadre de la loi Climat et résilience, adoptée le 22 août 2021, sont nécessaires pour réduire l'empreinte carbone des bâtiments, qui représentent aujourd'hui 20% des émissions de gaz à effet de serre de la France. Locataires et propriétaires s'interrogent sur les conséquences de l'entrée en vigueur de ces nouvelles mesures. Franceinfo a sollicité des experts pour répondre à vos questions.

@Aveyron45 : Que va-t-il se passer pour les locataires vivant dans les logements classés F ou G ?

Si vous habitez une "passoire énergétique", classée F ou G, votre loyer est gelé tant que le propriétaire n'a pas effectué des travaux pour que votre habitation sorte de ces catégories. "Les loyers des logements, dont le diagnostic de performance énergétique (DPE) est classé F ou G ne pourront faire l'objet d'aucune hausse", annonce le site service-public.fr. "La mesure de blocage des loyers va concerner l'ensemble du parc de manière progressive à compter du terme des contrats en cours", précise Louis Du Merle, directeur juridique de l'Agence nationale pour l'information sur le logement (Anil).

A partir du 1er janvier 2023, il sera interdit de mettre en location un logement classé G qui consomme plus de 450 kilowattheures par an au mètre carré. Mais les locataires qui ont un contrat en cours dans un logement de cette catégorie ne seront pas touchés immédiatement par la mesure. "Les nouveaux critères de décence énergétique s'appliquent aux nouveaux contrats à partir du 1er janvier 2023", explique Louis Du Merle.

Cette interdiction va donc progressivement concerner 90 000 logements en France, dont 70 000 dans le parc privé. Une mesure qui s'étendra à tous les logements classés G au 1er janvier 2025. Suivront ensuite les logements classés F à partir du 1er janvier 2028. Enfin, l'interdiction s'appliquera également aux logements classés E, à partir de 2034. Ces derniers représentent 22% du parc locatif actuel.

@Phil : Si le propriétaire ne veut pas faire de travaux, a-t-il le droit de m'expulser ?

Non, votre propriétaire ne peut pas vous expulser. "Ce n'est pas une interdiction au sens strict du terme, le locataire pourra obtenir des travaux de la part du bailleur, s'il a signé un contrat à partir du 1er janvier 2023", explique Cécile Can, chargée d'études juridiques à l'Anil. "C'est un droit à valeur constitutionnelle de vivre dans un logement décent. Il y a une obligation pour le bailleur de mettre aux normes le logement qu'il loue", continue-t-elle.

@Locataire : L'interdiction à la location va-t-elle affecter le nombre de logements disponibles à la location et le coût des loyers ?

"Si les choses se déroulent comme elles se présentent actuellement, il y aura moins de logements sur le marché, affirme Michel Mouillart, économiste spécialiste de l'immobilier résidentiel. Il y aura quelques centaines de milliers de logements en moins, sans que l'on sache trop ce que les occupants de ces logements, des ménages modestes, vont devenir." Selon l'expert, la plupart des propriétaires bailleurs des logements classés comme "passoires énergétiques" n'auront pas les moyens d'effectuer les travaux nécessaires pour mettre leurs biens aux normes de performance énergétique. Le spécialiste pointe du doigt le déséquilibre entre le coût des travaux de rénovation à prévoir à l'échelle nationale et le montant annuel des aides publiques actuelles. "C'est ingérable. Il faudrait 20 milliards d'euros, alors que le budget de Ma Prime Renov' est seulement de 2 milliards", évalue-t-il.

Michel Mouillart estime également qu'"il y aura une augmentation des loyers" des anciennes "passoires thermiques", "si par chance les propriétaires bailleurs peuvent effectuer les travaux". Le risque est donc, selon lui, de voir des logements vides, car mal isolés et donc interdits à la location, et dans le même temps, des ménages modestes en difficulté pour se loger, car le loyer des logements rénovés risque d'augmenter. D'autant plus que, si le nombre de logements du parc locatif diminue, "mécaniquement, on devrait avoir une hausse du niveau moyen des loyers", conclut l'économiste.

@Mamie : Comment connaît-on la classification de son logement ?

Il faut se référer au diagnostic de performance énergétique (DPE). Depuis 2007, les propriétaires ont obligation de le fournir à leurs locataires. "Le diagnostic de performance énergétique (DPE) doit être remis au locataire lors de la conclusion du bail", énonce clairement le site service-public.fr. Ce document permet d'estimer la consommation d'énergie et le taux d'émission de gaz à effet de serre de votre logement.

@Enboule : Qui doit réaliser ce diagnostic ?

Le DPE doit être réalisé par un professionnel certifié et son coût est à la charge du propriétaire, rappelle service-public.fr. Le gouvernement a mis en place un annuaire pour aider les propriétaires à trouver un diagnostiqueur professionnel certifié près de chez eux.

@Anne : Peut-on faire confiance au DPE affiché sur un bail ?

Des interrogations sur la fiabilité des diagnostics de performance énergétique ont été soulevées par l'UFC-Que Choisir en avril dans une enquête comparative. "Le DPE permet de connaître la fourchette dans laquelle un logement se situe, mais d'un diagnostiqueur à l'autre, un même logement peut être classé une lettre au-dessus ou en dessous", relève Vincent Legrand, directeur général de Dorémi. Le diagnostiqueur engage sa responsabilité sur le plan juridique, ce qui a pour but de dissuader les diagnostics de complaisance. "Des sanctions sont prévues notamment si le DPE n'est pas conforme à la réglementation", rappelle service-public.fr. 

@Lake : Est-ce que mon propriétaire va être obligé de faire un diagnostic ? 

La durée de validité d'un DPE est fixée à dix ans. Mais dans le cadre de la loi Climat et résilience, les critères du diagnostic vont évoluer à partir du 1er janvier 2023. Par conséquence, les DPE "réalisés avant le 31 décembre 2017 devront être renouvelés avant le 31 décembre 2022" et "ceux qui ont été réalisés avant le 30 juin 2021 devront l'être avant le 31 décembre 2024", annonce le site service-public.fr.

"Le propriétaire est obligé de réaliser un diagnostic lors de la signature d'un nouveau contrat, mais pas au cours d'un contrat en cours", précise cependant Cécile Can, de l'Agence nationale pour l'information sur le logement. En revanche, "si le diagnostic est périmé et que le bailleur veut augmenter le loyer, il doit pouvoir prouver la performance énergétique de son logement" et donc faire établir un nouveau DPE, continue-t-elle. Enfin, pour les maisons individuelles ou les immeubles en monopropriété, si votre bailleur souhaite vendre, à partir du 1er avril 2023, il sera dans l'obligation de réaliser un audit énergétique.

@Location : Les gîtes doivent-ils aussi avoir un classement énergétique pour être loués ?

Non, ces nouvelles mesures ne concernent que les logements loués à titre de résidence principale. Les locations saisonnières ne sont pas concernées par le gel des loyers, rappelle le site service-public.fr.

@JP BEN : Les bailleurs sociaux seront-ils concernés par ces mesures ?

"Les bailleurs sociaux sont concernés par les nouveaux critères de décence énergétique, mais pas par le gel des loyers des logements énergivores", répond l'Agence nationale pour l'information sur le logement. Si vous faites face à un cas particulier, l'Anil est là pour répondre à vos questions, sur vos droits en tant que locataires, et sur les outils à votre disposition en tant que propriétaire.