Loi Pinel : ce qui va changer pour les locaux commerciaux

Si la loi Alur multiplie les contraintes pour les propriétaires souhaitant louer un logement, sa jeune sœur, la "loi Pinel" sur l'artisanat et le commerce ne fait pas exception. Elle vient d’être publiée au journal officiel le 18 juin dernier. Cette loi énonce toutes sortes de mesures qui tendent notamment à maintenir le commerce et l’artisanat dans les centres villes. La réglementation des baux commerciaux est donc modifiée, en faveur des locataires de murs commerciaux.. Une fois encore, les investisseurs s'inquiètent. Alors l'adoption par les députés de la loi Pinel apporte toutes sortes de mesures visant à réformer les baux commerciaux, cette loi qui veut "mieux réguler les rapport locatifs des commerçants et des artisans " est loin de réjouir les propriétaires. Avec le site immobilier De Particulier à Particulier.

Quels changements ? 

La loi, en ce qui concerne les baux commerciaux, contient six mesures essentielles. Tout d’abord, les règles de l’indexation des loyers sont modifiées, en les rapprochant des baux d'habitation.L'indexation des loyers ne s’opérera plus sur l'indice 'ICC' (Indice du coût de la Construction), comme c’est le cas actuellement, car, selon la ministre, "ses évolutions sont déconnectées de la conjoncture économique ". Il est remplacé par l'ILC (indice des loyers commerciaux) ou l'ILAT (Indice des loyers des activités tertiaires) ce qui entraînera un lissage des évolutions annuelles ou triennales des loyers.

Un véritable encadrement des loyers ?

Parfois, au moment du renouvellement du bail,  il arrive que la valeur locative du commerce ait évolué et que le loyer devienne sous-évalué. Dans ce cas, le propriétaire propose un renouvellement du bail avec une augmentation de loyer qui peut-être importante, au motif, justement, que les facteurs locaux de commercialité ont changé. Ce peut être, par exemple, l’ouverture d’une nouvelle station de métro, la réhabilitation du quartier ou encore le passage de la rue en secteur piétonnier. L’activité du commerçant peut être alors menacée par cette brutale augmentation de loyer. Donc, la loi prévoit de limiter le réajustement du loyer à 10% du dernier loyer acquitté. Ce lissage s'applique tous les ans jusqu'à ce que la totalité de l'augmentation soit intégrée dans le loyer.

D'autres mesures

Hier, le bailleur et le commerçant n'étaient pas tenus d'établir un état des lieux. Dorénavant, il devient obligatoire à l'entrée et à la sortie des locaux. Et puis, comme les charges locatives tendent à augmenter sans que le locataire en comprenne vraiment les raisons, la loi demande maintenant un inventaire des charges locatives imputées au locataire. Annexé au contrat de bail, cet inventaire devra faire l'objet d'un récapitulatif annuel qui permettra au locataire de connaître le détail des sommes acquittées. Un cadre général précisera, par décret, les charges qui ne pourront pas être imputées aux locataires.

Un changement important lorsque le propriétaire désire vendre son local 

Lorsqu'un propriétaire veut vendre son local commercial, il n'est pas tenu, comme pour les baux d'habitation, d'en informer son locataire ou de lui donner la préférence. Avec la nouvelle loi, le commerçant locataire sera désormais informé en priorité des conditions de la vente. En outre, il bénéficiera d'un droit de préférence s'il fait une offre équivalente à celle des autres potentiels acheteurs.

Autres dispositions à retenir

Pour éviter les procédures, on pouvait recourir à des commissions départementales de conciliation des baux commerciaux, mais celles-ci disposaient d'une compétence limitée aux seules contestations de révisions des loyers. Cette limitation conduisait ainsi à un abondant contentieux, devant les tribunaux. Du coup, la loi prévoit d'étendre la compétence de ces commissions et d'encourager la médiation dans d’autres domaines,  en particulier pour les conflits relatifs aux charges et aux travaux. Et dernier point, on pouvait déroger, jusqu’à maintenant, au régime obligatoire des baux commerciaux et concluant un bail précaire, non renouvelable, de 24 mois au maximum. La loi Pinel va étendre le bail dérogatoire de 2 à 3 ans, ce qui devrait permettre aux jeunes entreprises de tester leur projet.