Question d'immobilier, France info

La vraie valeur des rez-de-chaussée

Les rez-de-chaussée sont mal-aimés, et souvent délaissés. Au résultat, ils coûtent moins cher à l'achat et peuvent se révéler intéressants pour l'investisseur.

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A tel point qu'une agence, rez-de-chaussée.com en a même
fait son fonds de commerce et décrit les avantages incomparables, selon elle,
des rez-de-chaussée. Pourquoi un rez-de-chaussée et pour qui ?

"Il faut dissocier deux types de propriétaires :
les propriétaires occupants et les propriétaires qui achètent dans un but d'investissement
locatif
", explique Damien Jardin, cofondateur de l'agence immobilière citée
ci-dessus.

Est-il vrai que les rez-de-chaussée subissent une décote à
l'achat et sont intéressants pour ceux qui veulent réaliser un investissement
locatif ?

Oui, les rez-de-chaussée subissent une décote plus
importante à l'achat, de l'ordre de 20 à 40 %, qu'à la location, 15% environ,
d'où l'augmentation de la rentabilité. Prenons un exemple. Deux appartements de
trois pièces (55 m2) situés dans le même immeuble à Boulogne-Billancourt (92).
Le premier, au rez-de-chaussée, a été acheté 310.000 €. Il est à l'heure
actuelle loué 1.250 € par mois. Ce qui offre une rentabilité brute de 4,8
%. Trois étages plus haut, le même bien a été acquis pour 440.000 €. Loué
1.400 € par mois, sa rentabilité n'est plus que de 3,8 %.

Est-ce intéressant pour l'investisseur ?

Oui et non. Lorsque vous faites un investissement, vous avez
toujours le choix de privilégier la rentabilité ou la plus-value, ou de trouver
un compromis entre les deux. En achetant un rez-de-chaussée, vous privilégiez
clairement la plus-value. Vous pouvez d'ailleurs faire aussi une bonne affaire
à l'inverse, en achetant un logement au 6e sans ascenseur. La décote est plus
importante à l'achat qu'à la location. La différence, c'est qu'au 6e étage,
vous pouvez toujours espérer que la copropriété votera un ascenseur. Votre
plus-value sera plus importante que les travaux d'installation. Le
rez-de-chaussée, lui ne bougera pas !

Les rez-de-chaussée présentent quand même des
inconvénients ?

On peut y avoir des problèmes d'intimité, avec les passants
dans la rue. Il faut alors poser des voilages aux fenêtres, et installer de
grosses jardinières. Les rez-de-chaussée sont plus sombres et on peut avoir
l'impression de vivre dans une cave et il y a plus de passage, même à
l'intérieur de l'immeuble. Enfin, il faut en sécuriser l'accès. Persiennes ou
volets roulants sur les fenêtres, grilles de sécurité, vitrage anti-effraction,
bloc-porte blindé, alarme... Il ne faut pas lésiner sur la sécurité : le
locataire doit se sentir protégé chez lui, faute de quoi il ne restera pas !

Quels sont les avantages ?

En contrepartie, ils sont plus accessibles, notamment pour
les personnes à mobilité réduite. Pour le déménagement, il y a beaucoup moins
de soucis et au quotidien, pour les courses, c'est plus pratique. Enfin, il y a
moins de charges, et notamment pas de charges d'ascenseur.

Souvent, au aux rez-de-chaussée, il y a des commerces. Peut-on
les transformer en habitation ?

Oui, mais il faut bien choisir l'emplacement pour que ce
soit rentable, parce que le mètre carré commercial peut être plus cher que le
mètre carré d'habitation. Et il faut y ajouter les travaux de transformation,
travaux qui, rappelons-le, nécessitent un permis de construire.

Donc, finalement, un enthousiasme modéré ?

Oui, vraiment tout dépend le choix que l'on veut opérer. Si
c'est pour privilégier des revenus immédiats, pourquoi pas, Si c'est dans le but
de préserver son patrimoine, attention. Mais, si on veut faire un compromis, on
peut opter pour un rez-de-jardin, qui décote aussi, mais moins qu'un
rez-de-chaussée sur rue, et qui peut être beaucoup plus agréable, notamment avec
un espace privatif, jardin ou terrasse.

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