Investir en nue-propriété : du gagnant-gagnant ?

Depuis quelques années, on parle beaucoup d’investissement en nue-propriété. Pour la plupart d’entre nous, le sujet semble ésotérique et chacun se dit que ce type d’investissement est réservé à une catégorie d’investisseurs avertis. Avec le site immobilier De particulier à particulier.

La propriété d’un bien peut se démembrer en plusieurs "morceaux". Il y a d’abord l’usage, le droit d’utiliser le bien pour ses propres besoins. En matière d’immobilier, c’est donc le droit d’habiter un logement. Ensuite, il y a les fruits, pour une habitation, c’est la possibilité de louer et de percevoir les loyers. Quand on réunit ces deux "morceaux", l’usage et les fruits, cela donne l’usufruit. Le dernier "morceau", c’est ce qui reste quand on a enlevé l’usufruit, c’est ce que l’on appelle la nue-propriété.

 Quel intérêt alors d'investir en nue-propriété ?

Il faut savoir que l’usufruit peut être viager, c'est-à-dire qu’il dure jusqu’au décès de l’usufruitier. C’est la configuration que l’on trouve dans beaucoup de successions. Un des parents, au décès du premier, hérite de l’usufruit, les enfants de la nue-propriété. Le parent survivant est donc tranquille jusqu’à sa mort. Les enfants n’en récupèrent la pleine propriété qu’au décès du dernier parent. Mais l’usufruit peut être aussi pour un temps donné. Je peux céder l’usufruit d’un bien pour 15 ans, par exemple. Donc, je vais acheter la nue-propriété d’un bien pour 50 ou 60% de sa valeur, et un autre investisseur va acheter l’usufruit pour 40 ou 50% de la valeur du bien. Et au bout de 15 ans, je récupérerais la pleine propriété sans que cela me coûte un sou de plus.

Mais mon argent est immobilisé, et en plus je ne vais pas percevoir de loyer ! Vous trouvez ça intéressant ?

Oui, parce que l’autre investisseur, va s’occuper de louer le bien et de l’entretenir. On pourrait dire que vous percevez les loyers, sous la forme d’une réduction de prix, en échange de l’immobilisation de votre argent. Cela présente trois avantages :

Vous n’êtes pas imposé sur cette réduction de prix, alors que vous le seriez pour des loyers,Vous n’avez pas à vous occuper de la gestion, trouver des locataires, faire les travaux, percevoir, les loyers, etc.,Les biens dont vous ne possédez que la nue-propriété n’entrent pas dans l’assiette de l’ISF.  

Mais quel type d’investisseur est prêt à n’acheter que l’usufruit d’un bien, pour une durée limitée ? Ça se trouve facilement ?

Oui, ce sont des investisseurs institutionnels et aussi des bailleurs sociaux. Là, tout le monde y trouve son compte. Oui, d’un côté vous immobilisez votre argent, mais retrouverez, à terme un bien qui vaudra quasiment le double de ce que vous avez investi, et de l’autre côté, le bailleur social n’investit que 40  ou 50% de la valeur du bien.  De plus, le bailleur social a moins d’argent à investir, il peut acheter de l’ancien, et assurer une meilleure répartition de ses logements, qui peuvent être disséminés plutôt que d’être regroupés dans un seul immeuble ou dans une seule cité.

Quels sont les pièges à éviter ?

Tout d’abord, s’assurer de la valeur du bien. Rien ne sert d’acheter la nue-propriété si vous l’achetez au prix de la pleine propriété ! Ensuite, il faut vérifier que le bailleur prend à sa charge tous les travaux, y compris les gros travaux, et qu’il paie aussi l’impôt foncier. Il faut aussi s’assurer qu’il vous rendra le bien en état impeccable. Enfin, il est bon de négocier des pénalités dans le cas où le bailleur vous rendrait votre bien avec retard. Si vous vous assurez de toutes ces précautions, il n’y a pas de piège et ce peut être une bonne affaire.

En dehors de l’ISF, cela ne nous aide pas à défiscaliser ?

Non, ce n’est pas un dispositif de défiscalisation, bien que certaines sociétés essaient de vous le vendre comme tel. C’est plutôt un dispositif de réorganisation de votre patrimoine, et un placement.