Comment vendre un logement occupé ?

Des propriétaires louent leur bien immobilier et veulent néanmoins le vendre alors que le bail n’est pas arrivé à échéance. Est-ce possible ? Si oui, dans quelles conditions ? Peut-on  le vendre aussi cher que s'il n'était pas loué ?

Bien sûr que vous en avez le droit et vous n'avez pas de formalités particulières à respecter lors de la mise en vente. Le seul cas où le locataire peut bénéficier d'un droit de préemption, c'est lorsqu'il s'agit de la première vente du logement depuis la mise en copropriété de l'immeuble. Pour le locataire, cela ne changera rien, il changera juste de propriétaire.

Mais il y a une décote sur le prix. A combien peut-on l'évaluer ?

La décote dépend du temps qu'il faudra pour pouvoir donner congé au locataire, et s'il s'agit d'un logement encore soumis à la loi de 1948, ils sont de plus en plus rares, la décote sera de 40 à 50 %.

Ensuite, il peut y avoir une décote importante si le locataire en place est âgé et si ses revenus sont modestes. Il bénéficie, dans ces cas-là, d'une protection particulière. D'une manière générale, la décote oscille entre 10 et 25%.

C'est pour les locations meublées qu'elle est le plus faible, ainsi que pour les petites surfaces. Ces dernières intéressent d'éventuels investisseurs, qui calculent la rentabilité et qui peuvent être contents de trouver un logement déjà loué. La décote peut alors se limiter à 5 ou 10%.

Le nouveau propriétaire pourra récupérer le logement à quel moment ?

S'il souhaite donner un congé pour vente à son locataire, il ne peut le faire que pour le terme du premier renouvellement du bail, sachant que la durée du bail en location vide est de trois ans (six quand le propriétaire est une société).

Il doit donc, au minimum, attendre la fin du bail en cours, plus les trois années du bail reconduit, pour pouvoir mettre un terme au bail du locataire et vendre le logement libre. S'il achète un logement occupé, par exemple, à dix mois de la fin du bail, l'acheteur ne pourra donner valablement congé au locataire qu'à l'échéance du bail qui se sera renouvelé à l'issue des dix mois, soit au total trois ans et dix mois après l'acquisition.

S'il souhaite reprendre le logement pour y habiter lui-même, ou y loger l'un de ses enfants, par exemple, il devra attendre au minimum deux ans à compter de la vente pour pouvoir récupérer le logement, même si l'échéance du bail en cours était plus proche.

Et pour les visites ?

Si vous décidez de mettre en vente et de passer une annonce, vous allez devoir faire visiter le logement aux candidats acquéreurs. Vous devez donc informer le locataire de votre projet de vente et vous mettre d'accord avec lui pour définir des créneaux de visite, car il doit vous laisser visiter deux heures par jour les jours ouvrables.

En ensuite, lorsque c'est vendu, le nouveau propriétaire doit se faire connaître du locataire, quand même ?

Une fois l'acte de vente définitif signé, il faut bien sûr prévenir le locataire pour qu'il paie le loyer au nouvel acquéreur. Cette obligation est d'ailleurs prévue par la loi de 1989 qui précise en son article 3 que le nouveau bailleur doit notifier au locataire son nom et son adresse.

En pratique, soit le notaire remet au nouveau propriétaire une attestation de propriété et celui-ci l'adresse au locataire pour l'informer qu'il est propriétaire du logement et que, dorénavant, le loyer devra lui être adressé, soit le notaire procède à cette notification.