Les défiscalisations immobilières

Le statut de loueur en meublé non professionnel, plus connu
sous le nom de Censi-Bouvard perdure, et il est prolongé de quatre ans, soit jusqu'en
2016.

Il faut acquérir un logement neuf dans une résidence de
tourisme classée ou dans une résidence avec services qui est ensuite louée à un
exploitant, dans le secteur des maisons de retraites ou des résidences pour
étudiants, par exemple. A la clef, une réduction d'impôt sur le revenu de 11%
dans la limite annuelle de 300.000 euros. Et la TVA est récupérable.

Cette réduction d'impôt rentre dans le plafonnement
global  des avantages fiscaux.

Le plafonnement des niches fiscales est fixé à 10.000
euros sauf pour les Sofica, l'investissement dans le cinéma et les
investissements Outre-mer. Pour ces deux secteurs, c'est l'ancien plafonnement qui perdure.

Le devenir des autres dispositifs, Scellier et le
nouveau Duflot

Le Scellier d'abord. Les députés lui ont donné un petit sursis. Les transactions enregistrées
jusqu'au 31 décembre 2012 et confirmées par un acte authentique avant le 31
mars 2013, ce qui fait 3 mois de sursis, bénéficieront de l'ancien plafond de 18 000 euros
plus 4%  du revenu imposable.

Quant au nouveau dispositif Duflot qui remplacera le
Scellier, il faut bien comprendre qu'il entrera dans le nouveau plafond de
10 000 euros.

Clément est propriétaire d'un appartement qu'il va louer.

Il hésite entre l'établissement d'un bail sous seing privé et d'un bail
authentique.

Un bail authentique est un bail fait par un notaire, donc un
officier ministériel qui dispose d'une délégation de la puissance publique. Du
sceau de l'Etat pour faire simple. En cas d'impayés, de litiges, l'action
pourra être directe sans avoir à recourir au juge  avec une nouvelle procédure. Le bail notarié
sera confié à un huissier, un autre officier public qui pourra saisir le locataire
indélicat. Dans le cadre d'un bail sous seing privé, il faudra lancer une
procédure et donc passer par le juge. C'est beaucoup plus long.

Propriétaire d'un studio, Pierre veut aider son fils qui

entreprend de longues études. Doit-il le lui louer ou existe-t-il une autre
solution ?

Si le studio est occupé, il faudra  réaliser 
une location "normale" donc classique avec une décote qui
doit être raisonnable (15% en dessous du prix normal) pour éviter que le fisc
conteste le montant des loyers  car il
faudra bien  déclarer ces loyers dans la
catégorie des revenus fonciers. Autre possibilité  céder à son enfant
l'usufruit du studio pour une période convenue, par exemple 10 ans, le temps de
ses études et de son installation dans la vie.

L'usufruit c'est la jouissance d'un bien. Donc ici,
l'occupation du studio. Les parents conservent la nue propriété c'est-à-dire le
droit de vendre le bien. Au terme de 10 ans (car il s'agit là d'un usufruit
temporaire), ils vont récupérer sans formalités particulières l'intégralité de
leur droit de propriété.

La valeur de l'usufruit est calculée sur la base de 23% de
la valeur du bien par période de 10 ans. Puisqu'il s'agit d'une donation
temporaire mais d'une donation tout de même, l'opération ne supportera pas de
droits de donation si la donation est inférieure à l'abattement  parent/enfant, autrement dit à 159.325 euros.