Les avantages et les inconvénients du viager

La vente en viager peut être intéressante pour des propriétaires âgés qui souhaitent rester
chez eux tout en percevant une rente. En effet, elle est assortie d’un
dispositif très protecteur pour le vendeur. Le mécanisme est le suivant : un
vendeur que l’on appelle crédirentier vends son bien qu’il occupe à  un acheteur dit débirentier. Dans la plupart
des cas, l’acheteur va proposer au vendeur un bouquet, autrement dit le
paiement d’un petit capital qui généralement ne dépasse pas 30% de la valeur du
bien. A cela s’ajoute une rente viagère (versée toute la vie durant) qui, comme
son nom l’indique, cessera d’être due au décès du vendeur (rente sur une tête)
ou de son conjoint, compagne ou compagnon (rente réversible sur deux tête).

Le montant
de la rente est librement établi entre le vendeur et l’acheteur. Deux
critères sont pris en compte : la valeur du bien et l’âge du ou des
crédirentiers. A cela s’ajoute le montant du bouquet qui vient en déduction de
ce qui est du. En pratique, le calcul prend en compte ce que l’on appelle le
tableau des coefficients diviseurs  concocté
par les compagnies d’assurance. Plus l’âge du vendeur est élevé et plus le
coefficient de division est faible.

Aux deux extrêmes, il
est de 12,702 à 60 ans et de 3,675 à 95 ans. C’est ainsi que si l’on retient ce
système, pour un bien de 200.000 euros, un bouquet de 60.000
euros et un crédirentier de 75 ans,
après application du coefficient diviseur (8,143 à 75 ans), la rente mensuelle
à acquitter sera de 1.433 euros. Attention ! Une rente ne peut pas
être d’un montant ridicule au risque d’être contestée.

Les rentes viagères sont soumises à l’impôt sur le revenu
mais selon un système très favorable. La fraction de la rente ou plutôt des intérêts du capital qui est
imposée dépend de l’âge du crédirentier : 70% si le crédirentier est âgé
de moins de 50 ans, 50% de 50 à 59 ans, 40% de 60 à 69 ans et enfin 30% au-delà
de 69 ans.

Le viager est une bonne solution pour les couples âgés, sans
enfants ou qui ne veulent pas transmettre leur bien immobilier à leurs
héritiers. Elle repose sur l’aléa de la vie humaine ce qui signifie qu’elle
pourra s’avérer être une bonne ou une mauvaise affaire selon la durée de vie du
vendeur et la capacité de l’acheteur à payer la rente.