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L'emprunt immobilier

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Gilles voudrait faire le point sur l'immobilier avec cette question que se posent souvent les auditeurs. Quels sont les points à prendre en considération avant d'acheter un bien à crédit ?
Article rédigé par
Radio France
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Franceinfo (Franceinfo)

Il y en a plusieurs. Tous ont leur importance et nous allons
en retenir quatre. La durée du prêt, la capacité d'emprunt, la nature du prêt et l'assurance décès

 La durée du prêt d'abord

La flambée des prix a conduit les emprunteurs et les
établissements financiers à allonger la durée des emprunts, généralement de 15
à 25 années. Certaines banques proposaient 
même à leurs clients, au cours de ces dernières années de s'endetter sur
30, voir 40 ans. Aujourd'hui, les banques sont plus frileuses. Il faut
généralement un bel apport pour financer son achat immobilier. Plus l'apport
sera important et plus la probabilité d'obtenir un prêt à un taux attractif
sera élevée. La durée d'emprunt tourne davantage aujourd'hui autour de 10/15
ans. Acheter à crédit représente une véritable opération patrimoniale globale.
Vous acquérez un bien qui se valorisera avec le temps s'il est bien choisi mais
vous et votre famille bénéficierez d'une assurance décès/invalidité, assortie ou
non d'une couverture en cas de perte d'emploi, ce qui n'est pas négligeable par
les temps qui courent.

La capacité à emprunter, ensuite. Les banques sont-elles
devenues plus sélectives ?

  S'il s'agit d'acheter sa résidence principale,
l'établissement financier ne vous prêtera pas une somme dont le remboursement
mensuel dépassera 30 à 35% de vos revenus. S'il s'agit d'un investissement
locatif, la banque pourra se montrer plus généreuse et accepter, mais ce n'est
pas le cas de toutes les banques d'intégrer le montant du loyer dans vos ressources.

Mieux vaut emprunter à taux fixe ou à taux variable ?

Dans le cadre d'un taux fixe, l'emprunteur maîtrise tous les
paramètres. Il ne risque pas de mauvaises surprises et donc une augmentation de
son endettement. Aujourd'hui les taux sont très bas et ont encore baissé de 0,10% à 0,40% depuis août
dernier.

On emprunte à quel taux aujourd'hui ?

A moins de 3% sur 10 ans et parfois 15 ans et à un peu plus
de 3,40% sur 20 ans pour les très bons dossiers (apport important, CDI,
ancienneté professionnelle, budget domicile-travail exemplaire etc...). Donc, ce
n'est pas gagné pour tout le monde. Mais
en moyenne, les banques prêtent à 3,80% sur 20 ans. C'est 0,50% de moins qu'en
janvier dernier. Sur 25 ans, la moyenne est autour de 4,25% Avec une durée
d'emprunt en moyenne de 18 ans.

 Et à taux révisable ?

Dans le cadre d'un emprunt révisable le taux est revu à
chaque date d'anniversaire du contrat. Il varie selon un indice de référence et
peut augmenter ou baisser selon les conditions du marché. Notre préférence va
aujourd'hui vers les taux fixes car le différentiel n'est pas suffisamment
important pour justifier une prise de risque.

 Pour résumer, les
taux auxquels on emprunte pour acheter un bien immobilier sont soit à taux fixe
dans la grande majorité des cas, soit à taux révisable. Selon les décisions de la BCE (la Banque centrale
Européenne), ces taux peuvent évoluer à la hausse ou à la baisse.

De quelle manière ?

Ce qui sert de baromètre pour les taux d'intérêts c'est ce
que l'on appelle l'OAT, Obligation Assimilable du Trésor. Ces
sont des obligations émises par l'Etat français qui peuvent varier à la hausse
comme à la baisse.

L'assurance décès n'est pas non plus à négliger.

Elle représente en moyenne 0,40% du taux de l'emprunt.
Généralement la banque vous l'impose mais, depuis la Loi Lagarde, vous n'êtes
plus obligé de l'accepter. Vous pouvez proposer un autre assureur moins cher
pourvu que la couverture, autrement dit les garanties soient similaires

 

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