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Logement : des mesures pour lutter contre la crise

Dimanche dernier, Nicolas Sarkozy a annoncé nombre de mesures pour lutter contre la crise, certaines d'entre elles concernent le logement. Il est question d'augmenter les droits à construire, sur chacun des terrains, qu'ils appartiennent à des collectivités, des promoteurs ou des particuliers.

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L'objectif étant d'assouplir les règles d'urbanisme pour faciliter la construction de nouveaux logements. Il est aussi question que l'Etat cède les terrains dont il est propriétaire, surtout en centre-ville. Une proposition de loi
va être examinée en février, et le gouvernement espère que ces mesures vont
permettre la construction de 40 à 45.000 logements supplémentaires par an. Les
objectifs sont définis, et, finalement, ils sont les mêmes à droite qu'à gauche
: il est question d'augmenter la production de logements, notamment dans les
zones où le marché est tendu, afin d'avoir un impact sur les prix. Pour ce
faire, il faut libérer du foncier, c'est-à-dire des terrains. Donc, d'un côté
et de l'autre, les candidats s'engagent à ce que l'état cède ses terrains,
surtout ceux qui sont en centre-ville, et, là, il est, en plus, question
d'augmenter les droits à construire sur chaque terrain.

Benoît Apparu a annoncé la mise en vente immédiate de
foncier public avec l'objectif de permettre la mise en chantiers de 100.000
logements sur la période 2012-2016 dont la moitié en Ile-de-France. En Ile-de-France,
on parle de 384 terrains, représentant 880 hectares.

Concernant les droits à construire, il est
question de les augmenter  de 30 %, pour
chaque terrain. Aujourd'hui, lorsque vous envisagez de construire sur un
terrain, vous ne devez pas dépasser le Coefficient d'Occupation des Sols ou COS,
qui est défini par le Plan Local d'Urbanisme ou PLU.  Si, par exemple, vous avez un terrain de 1.000 m² et que le COS est fixé à
0,4, votre construction ne pourra pas dépasser 400 m². Si, on augmente ces droits de
30 %, vous pourrez alors construire 520
m².  Donc, si
votre maison occupe tout le COS, par exemple, votre terrain mesure 500 m², et votre maison fait 150 m² parce que le COS de votre
terrain est de 0,3, jusqu'à maintenant, vous ne pouviez pas l'agrandir. Avec,
cette mesure, vous pourrez construire une extension supplémentaire de 45 m².

Pour les logements collectifs, les droits à construire supplémentaires que va
créer la nouvelle mesure appartiennent alors à la copropriété. Et une surélévation,
c'est toujours compliqué : il faut renforcer la structure de l'immeuble et les
fondations, il faut refaire entièrement les ascenseurs, bref, il s'agit
d'énormes travaux que les copropriétaires ne sont pas forcément prêts à
supporter. Comme il faut l'unanimité des copropriétaires pour autoriser la
surélévation, il y a peu de chance que cette mesure donne des résultats pour
les immeubles existants.

Pour les nouveaux
immeubles, la mesure va contribuer à
construire plus de logement sur le même terrain. Encore faut-il que le Conseil
Municipal autorise l'application de la mesure dans la commune. En effet, la
municipalité pourra s'opposer à ce supplément de droits à construire. Les
promoteurs, comme les constructeurs d'ailleurs, craignent que, finalement,
cette mesure ait  pour conséquence de
faire augmenter le prix du terrain.

Nicolas
Sarkozy s'oppose à tout blocage des loyers et dit que ça ne marche nulle part. En Allemagne, il n'y a pas véritablement un blocage des loyers en
Allemagne mais un dispositif particulier. Le bailleur fixe librement le
loyer, mais le locataire peut saisir le
tribunal s'il estime que le loyer est supérieur de 20% aux loyers pratiqués
pour des logements équivalents. Il existe alors des sortes d'observatoire des
loyers, que l'on appelle les "miroirs des loyers" et qui permettent
au locataire de prouver que son loyer est surévalué. Le juge peut alors décider
de baisser le loyer. Au résultat, ce dispositif régule le marché, mais celui-ci
est beaucoup plus fluide qu'en France. Et c'est vrai que toutes les expériences
que l'on a tentées en France, que ce soit avec la loi du 1er septembre 1948, ou
avec la loi Quilliot n'ont jamais donné de résultats probants.

 

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