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Logement : ce que va changer la loi ALUR ou Duflot

La loi Duflot, du nom de la ministre du Logement, a été définitivement votée le 20 février 2014. A moins d'être retoquée par le Conseil constitutionnel, ses dispositions modifient sérieusement les règles du jeu entre propriétaires et locataires. Pour détailler ces changements, Jean-Paul Geai, rédacteur en chef du magazine Que Choisir.

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La loi Duflot, de son vrai nom loi ALUR pour accès au logement et à un urbanisme rénové, fixe une nouvelle contrainte, assez simple dans son principe : l'encadrement des loyers en "zone tendue", c'est-à-dire là où il existe un déséquilibre flagrant entre l'offre de logements et la demande. Il y a 28 agglomérations qui sont visées. Bien sûr la région parisienne, mais aussi les agglomérations de Bordeaux, de Lille, de Lyon, de Grenoble, de Draguignan, etc.

Pour les nouveaux locataires, cela signifie que le propriétaire ne pourra plus dépasser 20 % du prix médian des loyers pratiqués dans le même quartier. Et chaque année, c'est au préfet qu'il appartient de fixer ce prix médian sur la base des données fournies par les professionnels de l'immobilier.

Pour les locataires déjà en place, un recours en diminution du prix est possible dès lors que le loyer est supérieur de 20 % au prix médian. L'objectif du gouvernement est de peser sur les prix des loyers, les effets de la loi étant censé se faire sentir progressivement, au fur et à mesure que les baux de location sont renouvelés.

Une application difficile

L'application pratique de la loi risque de prendre du temps. Etablir un loyer médian par quartier n'est pas une mince affaire. Selon la ministre du Logement, Cécile Duflot, cela devrait être chose faite d'ici septembre pour la région parisienne et la fin de l'année 2014 pour les autres régions. Pour l'heure, sur les 17 observatoires locaux des loyers déjà existants, seuls quatre sont vraiment opérationnels.

Il va falloir établir des règles de calcul du prix médian par quartier en mettant d'accord Etat, observatoires locaux, syndicats professionnels de l'immobilier et associations de défenses des consommateurs et des locataires. Cela risque de prendre du temps à accorder tout le monde !

Encadrer les frais facturés au locataire

Les frais d'agence vont être limités. La loi pose le principe que la majorité des frais d'agence devront être pris en charge par le propriétaire. Il y a toutefois quatre exceptions : les frais de visite du logement par le locataire, les frais de constitution du dossier, la rédaction du bail et les frais d'état des lieux.
Ce qui, au final, laisse une grande liberté de manoeuvre aux agences immobilières pour continuer de facturer au prix fort leurs prestations. Il faudra juste qu'elles établissent une facture détaillant les frais supportés par le propriétaire et ceux supportés par le locataire.

Les frais de réparation, souvent réclamés par certains propriétaires pour conserver le dépôt de garantie versé par le locataire quand il est entré dans les lieux. Désormais, une grille de vétusté sera définie pour permettre un calcul plus précis du montant des réparations locatives. Le dépôt de garantie devra ensuite être restitué dans le délai d'un mois.

Les documents à fournir

Une enquête de Que Choisir a montré que, dans 62 % des cas, les agences exigeaient des documents interdits par la loi : attestation d'employeur ou du précédent bailleur, autorisation de prélèvement automatique, carte d'assuré social... La loi Duflot inverse la logique en établissant la liste des pièces exigibles. Un décret va aussi définir un modèle de contrat de bail et d'état des lieux, ce qui devrait réduire le nombre de conflits au moment du départ du locataire.

Une garantie universelle des loyers impayés

La GUL : garantie universelle des loyers devait au départ être obligatoire et financée par une taxe prélevée sur les propriétaires. Finalement, elle sera optionnelle et pris en charge par l'Etat, et pas avant 2016.

Les rapports entre copropriétaires et syndic

La principale mesure est de cette nouvelle loi est d'interdire l'inflation des charges particulières facturées aux copropriétaires en plus du forfait de base. En la matière, les syndics avaient l'imagination débordante. Pour y mettre fin, un décret en Conseil d'Etat fixera la liste des frais particuliers pouvant donner lieu à rémunération supplémentaire. Tout le reste devra être réintégré dans la gestion courante.

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