Les plus-values immobilères : le feuilleton de la rentrée

Quelles sont au final les mesures envisagées ? Le gouvernement a-t-il revu sa copie ?

Le texte est passé à l’Assemblée Nationale. Mais est-on certain que la réforme va passer ?

Il est certain aujourd’hui que le régime des plus-values immobilières va être modifié. Cette réforme de la plus-value résulte en effet du projet de loi de finances rectificative pour 2011 qui est discuté depuis mardi à l’Assemblée Nationale. Le gouvernement, dans le cadre de la réduction des déficits, doit trouver de l’argent. Pour ce faire, il s’attaque aux niches fiscales. Imposer les plus-values immobilières plus lourdement est une piste qui ne peut plus être écartée.

Ces mesures sont connues avec certitudes.

On avance sur le sujet. Mais attention, un projet de loi fait l’objet de plusieurs lectures : l’Assemblée Nationale tout d’abord, puis le Sénat puis de nouveau l’Assemblée Nationale. C’est ce que l’on appelle la navette parlementaire. Ce texte peut donc encore être modifié. Disons que l’on est au 1er épisode. On dit d’ailleurs que le texte a été adopté en première lecture par l’Assemblée Nationale. Suite aux réactions et aux réflexions des professionnels et des politiques, le texte peut encore être modifié.
Mais pour le particulier qui veut aujourd’hui vendre un bien autre qu’une résidence principale, il est essentiel de savoir ai plus vite si au final il sera imposé et comment.

Quelles sont les règles adoptées hier ?

Voici ce qui est prévu par l’article 1er du projet de loi de finances.

• Finalement, et contrairement à l’annonce du 24 août, on ne corrige pas le prix d’achat pour tenir compte de l’inflation. On garde en revanche la majoration applicable aujourd’hui de 7,5% pour frais de notaire et celle de 15% pour travaux pour les biens détenus depuis plus de 5 ans.

• On maintient un système d’abattement par année de détention. Mais on le reparamètre pour aboutir à une exonération totale au bout de 30 ans (au lieu de 15 ans actuellement).
  On va ainsi appliquer à la plus-value brute, c’est-à-dire à la différence entre le prix de vente et le prix d’achat corrigé un abattement qui n’est pas linéaire mais de 2% par an de la sixième à la dix septième année de détention, de 4% de la dix-huitième à la vingt-quatrième année de détention et de 8% de la vingt-cinquième année à la trentième année.
  L'exonération est ainsi de 52 % au bout de 24 ans, sachant que la grande majorité des transactions s'effectuent plus tôt.

  Pour un vendeur, cela donne quoi ?

  Prenons l’hypothèse d’une personne qui vend en 2011 pour 340 000 euros un bien qu’elle a acheté en 1996, soit il y a 15 ans, 220 000 euros. Aujourd’hui, elle est exonérée. Avec la réforme, elle sera imposée sur une plus-value de 56 400 euros, soit 17 653 euros d’impôt. L’abattement qui était de 100% avant la réforme, d’où l’exonération, n’est plus que de 20%.
  Autre exemple : au bout de 10 ans, l’abattement est aujourd’hui de 50% alors qu’avec la réforme, il est seulement de 10%. En fait personne n’est gagnant avec ce système puisque d’une part on ne tient pas compte de l’inflation et que d’autre part, on applique un abattement beaucoup moins important, en commençant toujours à la sixième année.
  C’est donc tout à fait différent de ce qui avait été annoncé.

  Pourquoi ce revirement ?

  Rappelons qu’initialement, le 24 août, le 1er ministre avait annoncé purement et simplement que l’abattement sur la plus-value, de 10% par an au-delà de la 5è année de détention, était supprimé. De ce fait, les biens détenus depuis plus de 15 ans n’étaient plus exonérés et c’est ce qui a suscité le plus de réactions de la part des professionnels et particuliers.
  _ Il n’y avait plus de délai au-delà duquel on pouvait échapper à l’imposition. Bien au contraire, plus vous gardiez le bien, plus vous étiez imposé si l’on considère que le prix de vente est en principe de plus en plus élevé.

  C’est ce qui était difficilement acceptable ?

  Tout-à-fait car il n’y avait pas d’échappatoire, même lointain. C’était particulièrement dur pour les biens de famille conservés longtemps, ou bien pour les logements donnés en location et que les propriétaires pensaient vendre au moment de leur retraite. C’était donc toute une gestion patrimoniale mise en place au cours des années passées qui étaient remises en cause.
  Cela a été pris en compte par le gouvernement qui a présenté à l’assemblée un texte différent de celui annoncé le 24 août, conformément d’ailleurs à ce que souhaitait dès le départ le député et rapporteur à la commission des finances Gilles Carrez. Selon lui, il est nécessaire de fixer une borne, une date, même lointaine mais que l’on puisse appréhender, au terme de laquelle on est exonéré de taxation. Il a été entendu et l’on est donc passé de 15 à 30 ans.
  Mais contre toute logique, ce texte fixe encore plus loin le délai au terme duquel l’exonération joue à 100 %. On retombe dans ce que le gouvernement voulait éviter au départ: l’incitation à conserver les biens immobiliers longtemps pour ne pas être imposé.

  N’est-ce pas finalement revenir à l’ancien système ?

  Pas tout-à-fait, le système proposé aujourd’hui parait plus dur que celui qui s’appliquait avant la grande réforme de 2004. A l’époque, les plus–values étaient exonérées au bout de 22 ans puisque l’on appliquait un abattement de 5% par an à partir de la troisième année. Et l’on corrigeait le prix d’achat et les travaux réalisés par l’application d’un coefficient d’érosion monétaire pour tenir compte de l’inflation.
  _ La plus-value nette ainsi obtenue était ajoutée aux revenus du contribuable et imposée en fonction de sa tranche marginale d’imposition. Ce qui fait que les personnes modestes étaient moins imposées que les plus aisés. On peut dire que la taxation était plus juste, plus équitable.

  Et en 2004, on a tout changé ?

  Oui, c’était un bouleversement assez radical puisque depuis cette date, on ne corrige plus le prix d’achat en fonction de l’inflation. En revanche, on applique un abattement de 10% par an à partir de la 6 è année, d’où une exonération au bout de 15 ans. En 2004, on a considéré que le délai d’exonération totale était trop long. On l’a alors ramené de 22 à 15 ans !!
  _ Et puis, depuis cette date, et cela ne va pas changer, la plus-value nette est imposée au moment de la vente et de façon identique pour tous les vendeurs, quels que soient par ailleurs leurs revenus.

  Justement, où en est-on en ce qui concerne le taux d’imposition de la plus-value ?

  C’est actuellement 19% d’impôt sur le revenu auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux de 12,3%, soit un total de 31,3%. Ces derniers doivent avec la réforme passer de 12,3% à 13,5%, ce qui porte l’imposition des plus-values de 31,3 % à 32,5%. Mais a priori, cela ne prendrait effet que le 1er janvier 2012.

  Aujourd’hui 8 septembre, a-t-on avancé sur la date d’application de la réforme ?

  Elle est repoussée au 1er février 2012. C’est une bonne nouvelle pour les vendeurs. La date initialement annoncée du 25 août avait fait bondir les particuliers vendeurs et professionnels puisqu’elle ne leur laissait aucune marge de manoeuvre.
  _ La situation du vendeur est donc plus facile car il a encore le temps de vendre en profitant de l’ancien système, notamment pour tous les biens de plus de 15 ans qui sont exonérés. Ce qui constitue un bon point pour le marché immobilier en cette fin d’année.