Les logements vacants

La Ministre veut donc inciter les propriétaires à remettre leur logement en location et aggraver les sanctions contre ceux qui persisteraient à les laisser vacants. Le point avec Jean-Michel Guérin, Directeur Général du Groupe de Particulier à Particulier.

Tout d'abord, c'est quoi, exactement un logement vacant ?

Là réside la première difficulté.
Comment définir un logement vacant ? L'INSEE et le Code général des Impôts
s'accordent pour considérer comme vacants, les logements non meublés, que le
propriétaire n'occupe pas,  même
temporairement. Il peut donc s'agir de logements en attente d'être loués ou
vendus, de logements qui font l'objet d'une succession, ou encore de logements
qui sont en cours de rénovation. Il y a bien sûr, dans tous ces logements,
certains qui sont laissés volontairement inoccupés par leur propriétaire, mais
cela paraît marginal. Enfin, précisons que pour être passible de la taxe, le
logement doit être vacant depuis plus de deux ans.

En matière de logements, quel est exactement le taux de vacance et où
se situent ces logements ?

Le taux de vacance oscille, selon
les années de 6 à 7%, sur la France
entière. En 2011, il a légèrement augmenté pour s'établir à 7%. Les
départements où, proportionnellement, le taux de vacance est le plus élevé sont
les départements où la demande de logement est faible : on trouve la Haute-Marne, l'Allier, l'Indre, la Nièvre et la Haute-Loire, notamment, où le
taux de vacance dépasse 10%. Bref, il y a beaucoup de logements vacants là où
il n'y en pas besoin. A Paris, il est à 7,8%, et en banlieue plutôt de l'ordre
de 5%. Il faut savoir que 5%, c'est le taux minimal pour assurer la fluidité du
marché. Cela représente, en quelque sorte, le stock disponible. En effet, la
vacance est un état provisoire pour un logement, quantité de logements y
entrent et en sortent en permanence !

Selon vous, ce n'est pas un réservoir important de logements ?

Ce n'est pas moi qui le dit : en 1999, l'année où la taxe sur les
logements vacants a été instaurée, l'IAURIF, l'Institut d'Aménagement et d'Urbanisme
de la région Ile de France, concluait une étude sur le sujet en disant que l'immense
majorité des logements vacants participaient au fonctionnement normal du marché
et ne constituaient pas un réservoir supplémentaire qui pourrait s'ajouter au
parc des logements occupés.

Pourtant
la Ministre
du Logement a indiqué que, dans les villes où la taxe s'appliquait, le nombre
de logements vacants baissait plus qu'ailleurs...

Oui, depuis l'entrée en
vigueur de la taxe sur les logements vacants en 1999, la vacance a tendance à
diminuer plus vite dans les huit agglomérations concernées que dans les autres
villes. Mais c'est une histoire de poule et d'œuf ! La taxe sur les logements
vacants s'applique dans les agglomérations de plus de 200.000 habitants où le
marché locatif est déséquilibré. Donc, il s'agit des villes où la demande
locative est la plus forte. Or, plus forte est la demande, plus le stock
diminue, naturellement. Donc rien ne prouve que ce soit l'effet de la taxe sur
les logements vacants.

A combien s'élève cette taxe ?

Elle vient d'être
augmentée, le 21 août! Elle est calculée sur la même assiette que la taxe
d'habitation, c'est-à-dire sur la valeur locative cadastrale, qui n'a rien à
voir avec la valeur locative du marché. Et ensuite la taxe varie selon la durée
pendant laquelle le logement est inoccupé. On a vu que le propriétaire est redevable
de cette taxe si le logement est resté inoccupé depuis deux ans au moins. Le
taux est désormais fixé à  12,5 % sur la
première année d'imposition, c'est-à-dire la troisième année d'inoccupation, 15
% l'année suivante et ensuite 20 %. Ils étaient auparavant de 10 %, 12,5 % et
15 % respectivement. Ces pourcentages s'appliquent donc sur la valeur locative
cadastrale. Précisons tout de suite que, pour les premières années, c'est à peu
près équivalent à la taxe d'habitation, à Paris en tout cas. C'est d'ailleurs
une limite : si la taxe sur les logements vacants est supérieure à la taxe
d'habitation, les propriétaires concernés vont déclarer leur logement en tant
que résidence secondaire. Dans les statistiques, on aura moins de logements
vacants, mais en pratique, cela reviendra au même.

Mais qui est à l'origine de la taxe ? Le propriétaire doit-il faire une
déclaration ?

Non, le propriétaire n'a
aucune déclaration à faire, c'est l'administration qui prend l'initiative de
taxer tel ou tel logement. Bien sûr, si vous demandez à être exonéré de taxe
d'habitation parce que votre logement est inoccupé et vide de tout meuble,
l'administration l'enregistre. Et dans certains autres cas, le fisc peut vous
adresser une demande de renseignement préalable afin de déterminer si vous
êtes, ou non, passible de la taxe.

Et
le propriétaire peut contester ?

Le contribuable doit
adresser une réclamation, avec
les pièces justificatives, au centre des impôts dont il dépend. Même s'il
conteste l'imposition, le contribuable doit s'en acquitter dans les délais
impartis.

Il peut néanmoins
demander un sursis de paiement dans
la réclamation. Celle-ci est systématiquement acceptée si le montant de
l'imposition ne dépasse pas 4.500 €. Au dessus, l'administration exige des
garanties de paiement (caution bancaire par exemple).

La Ministre propose aussi d'inciter les propriétaires
à louer ces logements par l'intermédiaire des Agence Immobilières à Vocation
Sociale ? C'est quoi exactement ?

Les AIVS ont, légalement,
les mêmes prérogatives que les agences immobilières, mais elles sont labélisées
par la Fédération
des Associations pour la Promotion
et l'Insertion par le logement. Leur but est donc de négocier un loyer,
toujours inférieur au prix du marché, avec les propriétaires et de le proposer
en location à des candidats locataires prioritaires. Les garanties, pour le
propriétaire sont accrues et, dans certains cas, les AIVS peuvent aussi
apporter une assistance à la maîtrise d'ouvrage. Cela peut être une bonne
solution pour favoriser la remise sur le marché de logements qui nécessitent
des travaux importants.