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Les diagnostics techniques pour une vente et une location, avec de Particulier à Particulier

Aujourd'hui, lorsque l'on vend un logement, on doit préalablement faire réaliser un certain nombre de diagnostics techniques qui pour but de parfaitement informer le vendeur. Mais ces diagnostics se multiplient et ont un certain coût, d'autant, que pour certains d'entre eux, ils ne sont pas valables indéfiniment. Alors peut-on faire le point sur ces diagnostics ?

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Ces diagnostics sont au nombre de huit en matière de
vente, et "seulement"  quatre en matière de location. Le premier d'entre
eux, historiquement, c'est la détermination de la surface selon la loi Carrez. La
loi Carrez concerne toutes les
ventes de logements en copropriété d'une surface au moins égale à 8 m2. La loi Carrez comprend la superficie des pièces, mais on enlève la
surface occupée par les escaliers, les embrasures de portes et fenêtres, des
surfaces d'une hauteur inférieure à
1,80m, les loggias et les
balcons, ainsi que les annexes.

Et quel
risque court-on s'il y a une erreur dans la mesure de cette surface ?

En effet, si votre acte de vente mentionne une
surface supérieure de plus de 5 % par rapport à la surface réelle, l'acquéreur
peut, dans un délai d'un an à compter de l'acte authentique, demander au juge
une diminution de prix au prorata de nombre de m2 manquants. De plus, les frais de notaire,
liés à la vente, seront également diminués en fonction du nouveau prix.

Et en
matière de location ?

Là, on doit mentionner dans le bail
la surface habitable, ou encore la surface dite "loi Boutin". Il
s'agit de la même surface à quelques  différences près.

Et quels sont les autres diagnostics qui sont communs à la location et
à la vente ?

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) est
obligatoire pour toutes les ventes
et les locations de biens équipés d'un chauffage. Son objectif est double : vous informer, grâce à l'étiquette
énergie habitat, qui note la consommation de chauffage et d'eau chaude pour
votre bien, en le classant de A (économe) à G (consommateur) et vous inciter à diminuer votre facture.
Pour cela, le diagnostic comporte des recommandations (isoler vos combles,
changer votre chaudière, etc.) et précise l'investissement
et les économies correspondantes. Précisons que depuis le 1er
janvier 2011, le classement du bien au regard e la performance énergétique doit
être mentionné dans les offres de vente, c'est-à-dire les petites annonces.

Il y a aussi le diagnostic relatif à la présence de plomb qu'il faut
fournir aussi bien lors d'une vente que lors d'une location ?

Oui, mais, le diagnostic plomb concerne uniquement les biens à usage
d'habitation construits avant le 1er
janvier 1949. A cette époque, le plomb était
utilisé dans les peintures. Lors de la dégradation de ces peintures, des
écailles et des poussières tombent au sol. Or elles ont un goût sucré,
particulièrement apprécié des enfants. En cas d'ingestion, elles sont toxiques.
C'est pourquoi il faut surveiller ces anciennes peintures. Le diagnostic est à
annexer à votre compromis de vente ou à votre bail. Concernant les immeubles en copropriété, la recherche
de plomb est à réaliser dans les parties communes. Si votre syndic l'a déjà fait, vous pouvez lui demander le résultat.
Sinon, sachez qu'il est obligé de le faire à votre demande.

Et encore ?

Le propriétaire doit aussi annexer au contrat un état des risques naturels
et technologiques, pour toutes locations et pour toutes ventes.
Ce document, valable 6 mois, fait état des risques naturels (inondation,
sécheresse, mouvement de terrain, zone
sismique...) et technologiques (industriels, biologiques...) auxquels est
exposé un immeuble. Un état des risques comprend l'arrêté préfectoral et les
cartes communales, ainsi que le plan de situation et la liste des risques
auquel est exposé votre bien.

Là, on a
fait le tour des diagnostics communs aux ventes et aux locations, mais lorsque
l'on vend un logement, il y a d'autres diagnostics à réaliser ?

Pour les installations qui sont âgées de plus de
quinze ans, il faut aussi faire un diagnostics concernant le gaz et un autre
pour l'électricité. Le diagnostic gaz consiste à établir un état de l'installation intérieure de gaz afin
d'évaluer les risques pouvant compromettre la sécurité des personnes. il porte
sur quatre points : la tuyauterie fixe, le raccordement en gaz des
appareils, la ventilation des locaux, la combustion. Le diagnostiqueur a
même la possibilité d'interrompre l'alimentation en gaz si l'installation
comporte un danger grave et immédiat.

Et pour l'électricité ?

Le diagnostic électricité concerne uniquement les
biens à usage d'habitation ayant une installation intérieure de plus de 15 ans.
Il est à annexer dès votre compromis de vente . Il faut savoir, en effet,
qu'en France, on estime à plus de 7 millions de logements sont en insécurité
électrique dont 2 millions sont particulièrement dangereux. Ces risques font plus
de 100 morts par an et plus de d'un tiers des 250 000 incendies recensés. Cet
état porte sur l'appareil général de commande et de protection, sur les
dispositifs différentiel et de protection, sur la liaison équipotentielle, sur
l'identification des matériels électriques inadaptés et des conducteurs non
protégés. Un rapport permet d'identifier les anomalies le cas échéant. Le
vendeur n'a aucune
obligation de travaux, mais doit transmettre ce rapport à
l'acquéreur afin de s'exonérer de la garantie des vices cachés.

Aujourd'hui, on parle beaucoup d'amiante aussi, et il faut en faire le
diagnostic ?

Le diagnostic
amiante concerne tous les bâtiments dont le permis de construire est antérieur au 1er juillet 1997. Les
vendeurs d'appartements,
de maisons,
de locaux
commerciaux ou professionnels, mais aussi d'emplacements de
stationnements ou de caves sont donc concernés par le diagnostic amiante. Le diagnostic
amiante porte uniquement sur les parties privatives. Vous n'avez pas
à intervenir pour le diagnostic des parties communes de votre immeuble. Ces
dernières font déjà l'objet d'un dossier technique que votre notaire
réclamera à votre syndic de copropriété. Les investigations portent notamment sur les
calorifugeages, les flocages, les faux plafonds quand ils sont antérieurs au
1er juillet 1997, mais également sur tous les autres matériaux répertoriés dans
une liste. Cette liste comprend notamment, les matériaux en fibre ciment, les
dalles de sol, les enduits projetés...

Un petit dernier avec la recherche de termites ?

Oui mais uniquement si vous êtes dans une zone à
risque, que vous vendiez un immeuble
bâti ou non bâti. Les termites se développent aussi bien
dans les immeubles anciens que récents. En effet, ils aiment autant le bois que la cellulose, présente
dans les papiers, les cartons, souvent
entreposés dans nos caves. Pour l'anecdote, précisons que c'est un mot
masculin : on dit un termite et non une termite. Les termites se sont répandus
en France par les ports d'importation de bois précieux. C'est la raison pour
laquelle, le sud-ouest est particulièrement touché, à cause du port de
Bordeaux, et surtout celui de La Palice,
à La Rochelle, mais
aussi la région PACA. Ensuite, elles se sont diffusées par le bois de
construction. A Paris, par exemple, les quartiers chics, sont plus touchés,
puisque les habitants avaient les moyens d'acheter des bois exotiques. Le
centre de Paris, aussi est touché, notamment dans le quartier d'Austerlitz
puisque c'est la gare qui desservait le sud-ouest avant les trains à grande
vitesse. Aujourd'hui tout Paris est déclaré zone infestée.  Si vous avez connaissance de la présence de
termites dans votre immeuble ou maison, vous devez en faire la déclaration
auprès des services municipaux de votre commune.

Et combien coûtent tous ces diagnostics ?

Disons que pour une maison de 5
pièces, datant 1949, avec gaz et électricité, c'est-à-dire dans le pire des
cas, vous en avez pour environ 750 euros et environ 400 euros pour un studio.
Mais, rappelons que selon la date de construction, vous n'avez pas tous les
diagnostics à faire.

Et à qui s'adresser ?

A un bureau de contrôle technique
immobilier, qui doit vous fournir la copie de l'agrément du technicien qui se
déplace (il y a un agrément pour chaque diagnostic) et la copie de son
attestation d'assurance. En la matière, chasser le meilleur prix n'est pas
forcément une bonne idée ! En effet, vous engagez votre responsabilité. Et en
cas de problème, le vendeur se retournera contre vous et ce sera à vous
d'appeler en garantie le diagnostiqueur. Bref, pour éviter les ennuis,
choisissez un vrai professionnel qui a pignon sur rue.

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