Avec nous pour en parler, Jean-Michel Guérin, du site PAP. Les Champs-Elysées, c'est une avenue prestigieuse qui attirebeaucoup de monde : tous les jours 100.000 véhicules et 275.000piétons y passent !En termes de loyers commerciaux, c'est latroisième avenue la plus chère du monde, derrière Causeway Bay à Hong Kong etla 5e avenue de New-York. C'est la plus chère d'Europe. Les loyerscommerciaux y avoisinent les 10.000 euros le mètre carré annuel pour lesendroits les plus stratégiques ! Une boutique de 100 m² se loue 80.000 euros par mois.Dans les galeries commerciales, les prix sont moins élevéscar il n'y a pas de vitrine sur rue et tout le monde n'y rentrepas. Les clients qui y pénètrent ne vont pas forcément au sous-sol ou aupremier étage. Mais si les prix des loyers sont moins élevés, il faut compteravec les charges, assez importantes (entretien de la galerie, escalators, etc.).Deux types de commerces sur les Champs ElyséesCeux qui doivent générer du chiffre d'affaires pour amortir leprix du loyer, et ceux qui sont obligés d'être là pour la notoriété de leurmarque.Ceux qui doivent faire du chiffre sont spécialisés dans l'achatd'impulsion : vêtements, parfums, CD, DVD, accessoires vestimentaires etgadgets souvenir. Ceux-ci ont intérêt à s'installer sur le côté pair, c'est-à-diresur le côté droit en montant vers l'Arc de Triomphe. Ce trottoir est exposé sudsud-ouest, donc plus ensoleillé et plus chaud. Résultat, on dénombre deuxfois plus de piétons de ce côté et c'est de ce côtéque l'on trouve les loyers les plus élevés.Les autres commerces, ceux desgrandes marques ou des marques de luxe ne cherchent pas forcément àrentabiliser leur magasin. En effet, ils affectent une partie des dépenses deloyer à la valorisation de leur marque. Ceux-là peuvent se permettre d'être del'autre côté, sur le trottoir à l'ombre. Mais ça ne les empêche pas de lorgnersur les boutiques situées côté pair. Résultat, les prix s'envolent.Des changements de locataires fréquents En 2011, on a vuAbercrombie et Fitch ou Banana Republic s'y installer, et en 2012, c'est Levis Strauss qui y a fait son apparitionainsi que les thés Ksumi, ou encore Jeff de Bruges. Bref, pour les grandesmarques, les Champs ont toujours autant d'attrait... Il se dit, qu'en général, unmagasin d'une grande marque, sur les Champs, fait deux fois plus de chiffred'affaires que les boutiques les plus rentables de chaque enseigne.Des augmentations deloyer réglementéesAu moment du renouvellement, lepropriétaire peut proposer un nouveau loyer. Lorsque le locataire n'est pasd'accord, l'affaire se termine devant le Tribunal et le loyer est fixé par lejuge. Dans ce cas, le propriétaire obtient rarement le niveau de loyer qu'ilsouhaite. Alors les sociétés propriétaires de locaux sur les Champs-Elysées onttrouvé une astuce. Le propriétaire, au moment du renouvellement peut aussirefuser de renouveler le bail. Dans ce cas, il doit verser au locataire uneindemnité d'éviction. Celle-ci est importante, puisqu'elle s'établitgénéralement de 10 à 12 fois le loyer annuel. Mais le propriétaire fait payerun droit d'entrée équivalent au nouveau locataire qui accepte, lui, de payer leloyer majoré. C'est pour cette raison que les petits commerces disparaissent etque seules les grandes marques internationales peuvent s'y établir.Eviter l'uniformisation des commercesDepuis la loi de modernisation de 2008, pour créer une surface commerciale de plusde 1000 m², ilfaut saisir une Commission Départementale d'Equipement Commercial qui doit donner ou non son autorisation. Il reste la possibilité donnée par la loi Dutreil du 2 août 2005 etqui permet à la mairie de préempter les baux commerciaux en cas de cession.Mais, cette possibilité se heurte à deux obstacles : d'une part la villen'en a certainement pas les moyens, et d'autre part la loi ne s'applique qu'auxcessions de baux. Or, nous avons vu que la technique utilisée par lespropriétaires consiste à ne pas renouveler le bail et payer l'indemnitéd'éviction. Et dans ce cas-là, la loi n'est pas applicable. La Ville de Parisdispose donc de peu de moyens.
