Le logement, premier budget des Français

Nombre de français ne peuvent plus prétendre à
l'accession à la propriété, mais la flambée des prix se ressent aussi sur les loyers. Il est vrai que l'on a
toujours le sentiment que les propriétaires exagèrent et que les locataires ont
de la peine à suivre ces évolutions. Le point avec Jean-Michel Guérin de Particulier à Particulier.

Lorsque l'on parle d'augmentation des loyers, il
faut séparer deux choses : l'augmentation des loyers concernant les logements
dont les baux sont en cours et les
augmentations en cas de nouvelles locations.

Dans le premier cas, sur les dix dernières années, les indices qui
servent à l'indexation des loyers ont augmenté de 15 % environ, ce qui fait une
moyenne de 1,5 %, ce qui est somme toute raisonnable. Pour ce qui concerne
le loyer des nouvelles locations, ou en
cas de changement de locataire, les
augmentations peuvent être beaucoup plus importantes, et en moyenne, en dix
ans, on constate une augmentation de plus de 60 %. Ces augmentations sont
d'autant plus fortes que le logement se situe dans des zones de tension, comme
Paris. Lorsque l'on fait la moyenne des augmentations, entre baux en cours et
nouveaux baux, on est aux alentours  de
3%, par an, mais on voit bien qu'il y a de fortes disparités entre loyers en
cours et nouvelles locations, et aussi selon la situation géographique.

Les loyers sont restés raisonnables dans une large bande centrale de la France, qui s'étend de la région Midi-Pyrénées
aux Ardennes, en passant par le Massif Central et le nord de la
Bourgogne. Certaines villes ou régions
affichent même des baisses, comme Limoges, ou Clermont-Ferrand. Et puis, il
faut dire aussi que, dans beaucoup de villes moyennes, citons, Bergerac,
Poitiers, ou Moulins, beaucoup de programmes de défiscalisation, type Scellier
ont été construits, livrés et mis sur le marché de la location. En revanche, sur
les zones où la tension est forte, c'est le cas des grandes métropoles, les
loyers augmentent toujours, mais les propriétaires privés se rendent bien
compte qu'ils doivent adapter leurs exigences à la solvabilité des locataires
et donc rares sont les hausses de plus de 5%, ce qui est déjà beaucoup !

La proposition d’augmentation du loyer présentée par le
bailleur au moment du renouvellement du bail doit être fixée par référence aux
loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements
comparables.

Le bailleur doit donc fournir des références précises de
loyers pratiqués dans le voisinage. Il faut fournir au moins trois références, et
même six dans les agglomérations de plus d’un million d’habitants. Celles-ci
doivent être précises et mentionner notamment :

• le nom de la rue et la dizaine de numéros où se situe l’immeuble,

• la qualité et l’époque de construction de l’immeuble,

• l’étage du logement et la présence éventuelle d’un ascenseur,

• la surface habitable du logement et le nombre de ses pièces habitables,

• son état d’équipement, notamment présence d’eau courante, de W-C intérieur,
  de salle d’eau, de chauffage ;

• le montant du loyer mensuel hors charges effectivement exigé.

Depuis février 2008, les loyers sont indexés sur le nouvel
Indice de Révision des Loyers, ou IRL, qui correspond à la moyenne de l’indice
des prix sur les douze derniers mois. Pour ceux dont le loyer doit être révisé
en ce moment, cela correspond à une augmentation de 1,50 %. Cet indice est
publié partout sur Internet et sur tous les journaux économiques. Enfin,
précisons que l’augmentation est réputée automatique, c'est-à-dire que le
propriétaire n’a pas à vous prévenir. Au moment de la révision du loyer, il
vous adresse tout simplement un nouvel avis d’échéance qui la prend en compte.