L'impact des lois de finances de 2013 sur les logements

Un allègement en
matière de plus-value était souhaité par beaucoup de vendeurs car ils trouvaient sévère la réforme qui, en 2012, avait fait passer de 15 ans à 30
ans la durée de détention pour être totalement exonéré de plus-value.

Mais la baisse n'a pas eu lieu. Une
déception pour les propriétaires, car non seulement il n'y a pas de baisse,
mais les vendeurs qui réalisent une plus-value importante : plus de
50.000 €, vont au contraire avoir à supporter une surtaxe !

Deux bonnes nouvelles pour les vendeurs

Les terrains constructibles ne seront pas lourdement taxés. Il était prévu d'imposer intégralement la plus-value réalisée sur ce
type de bien sans appliquer d'abattement pour durée de détention. Censurée, cette mesure a donc été finalement  supprimée du budget 2013. Les propriétaires de terrains se
retrouvent même avantagés, puisqu'ils échappent, en plus, à la surtaxe qui
touche les plus-values de plus de 50 000 €.

Ceux qui ont acheté leur logement sur plan et
qui le revendent dans les cinq ans devaient, jusqu'à fin d'année 2012,
reverser une part de TVA au moment de la vente : c'était la TVA dite "résiduelle" sur la
part de plus-value réalisée. Mais depuis le 1er janvier, les vendeurs n'ont plus de TVA à
reverser. Ils se retrouvent ainsi sur un pied d'égalité avec ceux qui vendent
leur maison et qui bénéficient depuis deux ans bientôt de cette même
exonération de reversement de TVA. En contrepartie, les acheteurs ne bénéficient plus des frais de notaire réduits
qui s'élevaient à 2 ou 3 % du prix de vente. Ils doivent régler les frais "classiques" qui représentent environ 7 % du prix de vente.

L'achat est toujours favorisé

Le prêt à taux zéro "plus", bien
que réformé, a été maintenu. Il est réservé à ceux qui veulent
devenir propriétaires de leur logement pour la première fois dans le neuf.
Il
est accordé sous conditions de ressources et a été recentré cette année sur les
ménages aux revenus modestes et intermédiaires.
Les plafonds sont fixés en
fonction du nombre de personnes composant le ménage et de la zone où est situé
le futur logement. Sachant qu'il y a 4 zones géographiques, découpées selon la
densité de population.

Le prêt à taux zéro "plus" ne couvre qu'une partie du financement

On
sait que les primo-accédants, ceux qui veulent accéder à la propriété, ont peu
ou pas d'apport personnel. C'est souvent très difficile dans ces conditions
d'acheter son premier logement. Le prêt à taux zéro financé par l'Etat fait
office d'apport personnel. Cela "booste" leur plan de financement
et leur ouvre donc l'accès au crédit, même si les montants accordés au titre de
ce nouveau PTZ sont moins élevés qu'en 2012.

Dans sa nouvelle
version, les acheteurs les plus modestes peuvent bénéficier d'un différé total
de remboursement de ce prêt les premières années. Cela permet aux acheteurs de
rembourser au début uniquement leurs prêts classiques, et de ne commencer à
rembourser le PTZ (Prêt à taux zéro) qu'après quelques années.

L'investissement locatif est toujours

intéressant

C'est l'investissement Duflot qui prend le relais du
Scellier. C'est un dispositif de défiscalisation avantageux : il permet à
ceux qui investissent dans des logements d'obtenir jusqu'à 54.000 € de réduction
d'impôt sur neuf ans, soit 6.000 € par an.

Un contribuable qui est taxé, par
exemple, de 7.000 € d'impôt sur le revenu par an, pourra en déduire 6.000 €, et
ne devra donc que 1.000 € aux impôts.

En contrepartie de cet avantage fiscal, le
contribuable a deux contraintes : d'une part, fixer le loyer dans la
limite des plafonds prévus, c'est çà dire environ 20 % en dessous du prix du
marché ; d'autre part, réserver le logement aux locataires ne dépassant
pas les plafonds de ressources. Ce
dispositif devrait permettre la construction d'au moins 40.000 logements
par an.

Les propriétaires conservant des logements

inoccupés

La taxe qui pesait déjà sur eux a été alourdie. Elle vise désormais
beaucoup plus de communes puisqu'elle s'applique aux agglomérations de plus de
50.000 habitants dans lesquelles il existe un déséquilibre important entre
l'offre et la demande de logements. Jusqu'en 2012, seules les agglomérations de
plus de 200.000 habitants étaient concernées !

Ce qui change, c'est aussi
le montant de la taxe. Le taux d'imposition passe, en 2013, de 10 % à 12,5 % de
la valeur cadastrale pour la première année d'imposition mais il est doublé et
passe à 25 % à compter de la deuxième année, car, la taxe est due pour les
logements qui, au 1er janvier de l'année d'imposition, sont vacants depuis au
moins un an et détenus par le même propriétaire. Cela devrait inciter
leurs propriétaires à louer leur logement ou, à défaut à les mettre en vente.