Le rendez-vous du Particulier. Que faire de son argent en 2021 ?

Le mensuel patrimonial du groupe Figaro, Le Particulier publie en ce début d'année son dossier rituel de janvier, une enquête signée Marie Pellefigue. Que faire de son argent en 2021 ? Beaucoup de solutions sont passées en revue, en particulier celles qui ont une utilité sociale ou écologique.

franceinfo : Investir dans le logement très social, en quoi cela consiste-t-il ?

Marie Pellefigue : Investir dans le logement très social, ça consiste à acheter un logement, à le mettre en location. Mais plutôt que de passer par le marché dit libre, c'est-à-dire soit le confier en gestion locative à une agence, soit le proposer à des locataires classiques, vous le louez à une association qui oeuvre pour le logement social ou très social. Et ensuite, c'est elle qui sous-loue à des locataires.

Investir dans le logement très social demande donc aux propriétaires de consentir de gros efforts financiers ? 

Oui et non. Tout dépend de la zone géographique de votre logement et tout dépend du loyer qu'il choisit. Puisque vous êtes propriétaire, vous gardez la main en optant pour un de ces dispositifs. Évidemment, si vous êtes dans une zone très tendue comme Paris, vous devez louer à l'association avec une décote d'environ 30%. Si vous êtes dans une ville ou une agglomération moyenne de province, ou alors en zone rurale, le loyer intermédiaire est quasiment le même que celui du marché. Ensuite, vous pouvez opter pour un loyer social ou un loyer très social, donc plus vous acceptez un loyer décoté, plus vos avantages sont importants.

Justement, si vous présentez cette solution à vos lecteurs, c'est bien sûr que ce type d'investissement peut avoir des avantages. Le principal avantage est fiscal ?

Vous avez un énorme avantage fiscal, c'est vrai. Si jamais vous optez pour un des dispositifs qui est le plus connu, vous avez un abattement de 85% sur vos loyers. Je rappelle que si vous optez pour le dispositif de micro-foncier qui est le plus classique, l'abattement n'est que de 30%. Donc, c'est quand même un avantage fiscal assez important. 

Il y a d'autres avantages, vous les énumérez dans votre dossier, notamment sur la gestion du bien ? 

Pour la plupart des gens, les plus gros avantages sont bien sûr autres que des avantages fiscaux. Étant donné que vous louez à une association, vous n'avez absolument pas de vacance locative, puisque, que l'association sous-loue votre bien ou pas vous, vous touchez tous les mois votre loyer, vous faites des économies colossales avec l'assurance loyers impayés puisque par nature, l'association, elle, va vous payer votre loyer tous les mois, donc vous n'avez pas à vous assurer pour ça. Elle s'assure des petits travaux d'entretien donc vous êtes sûr que vous n'aurez jamais un appartement qui sera laissé à l'abandon ou en tout cas mal entretenu.

Si vous acceptez de le louer pour une longue durée qui est de neuf ans, elle accepte de remettre en état votre bien. Cela veut dire qu'elle peut aussi assumer des travaux importants. Par exemple, refaire une salle de bain, c'est à voir avec elle en fonction. Et en plus, vous n'avez aucun souci de gestion locative puisque vous signez un bail avec une association, et c'est elle qui s'occupe de tout. Donc, c'est vraiment une panacée.

Je rappelle juste que les gens qui pensent qu'ils vont perdre de l'argent, si jamais vous louez avec un bail classique à un locataire, forcément, vous aurez de la vacance locative. Si vous avez une petite surface, le locataire va partir. Vous allez mettre du temps, perdre peut être un mois, deux mois, parfois trois mois dans certaines, dans certaines villes ; avec une association, vous louez 12 mois par an. 

Si on doit résumer pour bien comprendre ce que cela pourrait intéresser. Quel est le profil type de l'investisseur pour qui investir dans le logement très social peut être intéressant ? 

Pour moi, c'est tous les investisseurs. Tous les investisseurs qui se lancent dans l'investissement locatif ont intérêt à investir dans le logement social. Alors pas forcément très social. Ils peuvent choisir le logement intermédiaire, mais en tout cas faire du logement solidaire et proposer leurs biens à une association.

Après, ça dépend dans quelle ville vous êtes, mais quand vous êtes dans des villes tendues, c'est très intéressant. Évidemment, si vous êtes fortement fiscalisé, c'est encore plus intéressant, puisque l'abattement fiscal va faire que vous avez un effet de levier fiscal qui est bien plus important que si vous êtes faiblement fiscalisé.