Le rendez-vous du Particulier. Comment diminuer ses charges de copropriété

C'est toujours une bonne question quand on est propriétaire dans une copropriété : comment réduire les charges collectives ? Valérie Valin-Stein a enquêté pour le mensuel Le Particulier et vous donne quelques conseils pour vous guider.

franceinfo : Conseil numéro 1, faut-il changer de syndic s'il est trop cher, voire trouver un syndic bénévole ?

Valérie Valin-Stein : Il faut déjà rappeler que selon l’ARC (l’association des responsables de copropriété), les charges ont augmenté de 5% en 2018. C’est presque trois plus que l’inflation qui, l’année dernière, était seulement de 1,8%. Pour revenir à votre question, les copropriétaires ont souvent tendance à estimer, parfois à tort, que leur syndic est trop onéreux au regard de la qualité du service fourni… Si c’est vraiment le cas, rien ne vous empêche de le mettre en concurrence. Cette démarche a été facilité par la loi Alur notamment, en imposant l’utilisation d’un contrat type qui permet une comparaison plus efficace. 

Les petites copropriétés (celles qui ont moins de 10 appartements) peuvent choisir parmi un des copropriétaires un syndic bénévole parfois aussi appelé syndic non professionnel. Attention, même bénévole, ce syndic effectue les mêmes tâches qu’un syndic non professionnel (gestion de l’immeuble, convocation aux AG, gestion des sinistres…). Il peut aussi voir sa responsabilité engagée en cas de sinistre : par exemple, s’il n’a pas fait réparer une toiture ou un escalier qui ont été à l’origine d’un accident. D’ailleurs nous conseillons à ces syndics bénévoles de souscrire une assurance responsabilité civile. (100 à 150 euros).  

2. Bonne option dans certains cas, le syndic sur internet ?

Pourquoi  pas ! D’autant que le jeu en vaut, financièrement, la chandelle : un syndic en ligne revient mensuellement à 10 euros par logement contre 20 euros, le double, pour un syndic traditionnel. Le syndic en ligne assure toute la gestion de l’immeuble (paiement des factures, convocations aux AG, déclaration des sinistres). En revanche, il n’assume pas les tâches nécessitant une présence sur place comme par exemple, recevoir des prestataires ou assurer le suivi des travaux.

Attention, cette solution n’est pas adaptable à tous les immeubles. Par exemple, elle ne sera pas viable dans une copropriété en difficulté (pour des charges impayées, par exemple), dans une copropriété neuve potentiellement sujette à des malfaçons ou encore dans les grands immeubles de plus de 50 lots. C’est, en revanche, une excellente formule pour les petites copropriétés dans lesquelles le conseil syndical est prêt à s’impliquer sans pour autant vouloir endosser la responsabilité juridique qui pèse sur un syndic bénévole.  

3. Réduire les dépenses engagées par le syndic, en renégociant notamment les contrats, et en détectant les doublons

On peut réaliser rapidement et efficacement des économies en renégociant les différents contrats d’entretien et de maintenance : chauffagiste, entreprise de nettoyage des parties communes, du jardinier…. Idéalement, il faudrait se livrer à l’exercice, régulièrement, en moyenne tous les cinq ans. C’est l’occasion de détecter des doublons. C’est-à-dire des tâches qui sont effectuées par deux acteurs ou deux sociétés différentes.

Par exemple, un de nos lecteurs avait, pour son immeuble, deux contrats de dératisation. Autre doublon assez classique, le contrat du gardien qui prévoit la remise du courrier à chaque occupant alors que cela fait bien longtemps que celui-ci est déposé par le facteur dans les boîtes à lettres nominatives installées à cet effet. Bien sûr, il n’est pas question de diminuer le salaire de son gardien sous prétexte qu’il ne distribue plus le courrier ; en revanche, on peut lui affecter de nouvelles tâches pour remplacer celles devenues obsolètes ! 

4. Éviter des frais grâce à l'huile de coude ! On jardine, on repeint, on bricole !

Si vous vivez dans une petite copropriété dans laquelle règne une bonne entente, vous pouvez effectivement accomplir certaines tâches vous-même, plutôt que de les confier à un prestataire. Il s’agit souvent de l’entretien des espaces verts (jardinage, l’arrosage, par exemple), de menus travaux de plomberie, comment remplacer un joint de robinet abîmé ou de serrurerie (changement d’un barillet). Dans certaines copropriétés les plus courageux repeignent même les parties communes !