France Info seniors. Le viager, une solution pour bien vieillir

Le terme viager tire son origine du mot "viage", qui signifiait en vieux français "temps de vie".

Telle est justement la caractéristique essentielle de la vente en viager : être un contrat aléatoire, au sens juridique même du terme (article 1964 du Code Civil).

Le viager est un mode particulier de vente de biens mobiliers ou immobiliers

Il consiste à transformer tout ou partie du prix en une rente annuelle et viagère (revenus annuels réguliers à vie) au profit du vendeur. Cette rente annuelle est en général payée mensuellement ou trimestriellement (selon l’accord consenti entre les parties) par l’acquéreur d’un appartement ou d’une maison. Elle est constituée le jour de la signature de l’acte notarié et s’éteint au décès du vendeur. Elle est régie par les articles 1968 à 1983 du Code Civil.

Cette pratique de l’achat en viager est particulièrement bien réglementée. Elle dispose d’outils de calcul qui permettent de valoriser les deux parties selon un barème établi pour garantir la meilleure solution possible.
Son fonctionnement est encadré pour optimiser les avantages financiers de chacun, y compris en matière de fiscalité.

Il existe deux formes de viager

Libre et occupé.

- Dans le premier cas, l’acquéreur peut occuper immédiatement le bien ou le louer à une tierce personne.

- Dans le second cas, le vendeur continue de profiter de son logement tout en améliorant ses conditions de vie grâce aux rentes, il conserve ainsi le droit d’usage et d’habitation.

L’acquéreur ne pourra prendre possession des lieux qu’au décès du vendeur.

- Dans la majorité des cas, le viager est vendu occupé. A noter que
cela implique dès la signature de l’acte, un transfert de propriété : le vendeur ne prend plus en charge le paiement de la taxe foncière ou encore les frais liés aux réparations de l’immeuble.

Avantage pour l’acquéreur 

Le viager occupé permet une décote importante car il n’y a pas jouissance directe du bien. Cette décote prend en compte l’âge du vendeur, la valeur locative
du bien et la plus-value éventuelle réalisable par l’acquéreur dans le temps.

L’objectif est clair 

Acquérir un bien immobilier à un prix inférieur à sa valeur de marché.

 Vade mecum du viager est l’occasion pour Hervé Lapous, de mettre à mal certaines idées sur le viager.

Il est impératif de comprendre que le viager est une collaboration active entre générations et non pas une spéculation sur la mort

Hervé Lapous, auteur de "Vade mecum du viager"

Ce type de vente permet aux personnes ayant quitté toute activité lucrative de s’assurer un complément de ressource régulier jusqu’à la fin de leurs jours.
D’autre part, cette formule offre la possibilité à l’acquéreur d’acheter un bien avec une mise de départ réduite (même si l’aléa de la durée de vie du vendeur demeure une condition sine qua non), tout en lui permettant d’éviter la case "crédit".

Vade mecum du viager
70 pages, publié aux Editions L’Harmattan

A propos de Monetivia

Monetivia optimise le patrimoine immobilier familial pour favoriser le bien vieillir de vos parents.